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USUCAPIÃO E IMPOSTO DE TRANSMISSÃO

 em Registral

Muitas vezes o operador do direito pode ser induzido a erro, especialmente quando questionado sobre assuntos que aparentam menor complexidade, como haver ou não imposto de transmissão nas hipóteses de aquisição de imóveis por usucapião.

Creio ser absolutamente pacífico que não pode incidir o tributo em tais casos, por se tratar, a usucapião, de modo originário de aquisição da propriedade.

Porém, determinado registrador de imóveis lançou a seguinte questão:

“O registrador de imóveis deve exigir apresentação da guia do ITBI nas aquisições de imóveis por usucapião, mesmo tratando-se de aquisição originária da propriedade?”

O órgão consultado, de reconhecida capacidade, respondeu afirmativamente, no sentido de ser exigido o reconhecimento da exoneração por parte da municipalidade. E justificou, inclusive, com a norma administrativa estadual que condiciona os casos de imunidade, não-incidência e isenção ao reconhecimento de inexigibilidade tributária por parte do órgão arrecadador competente.

Mas a melhor resposta não parece ser essa.

Primeiro, porque não há de se cogitar em imposto de transmissão, se não há transmissão. A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, e se assim é, sem dúvida que não se está tratando de transmissão; em consequência, se não há transmissão, não pode haver imposto de transmissão.

Segundo, porque o Município somente tem competência para legislar sobre imposto de transmissão quando a operação se der a título oneroso. Logo, quando se trata de aquisição originária, não se está diante de transmissão, e muito menos transmissão onerosa.

Tampouco o Estado tem competência para tributar a aquisição por usucapião, por não estar se tratando de transmissão gratuita, e quanto mais “mortis causa”.

Portanto, não pode ser correta a exigência do registrador de imóveis quanto à manifestação do fisco municipal, para reconhecer a inexigibilidade de ITBI, até porque se assim fosse de direito, necessariamente teria que se buscar também o reconhecimento da desoneração do ITCD, pela Fazenda Estadual.

Falecendo capacidade aos órgãos responsáveis pela arrecadação do imposto de transmissão para tributar a aquisição originária da propriedade, lhes falta igualmente poder para declarar a desoneração do tributo.

Por isso, ao chegar ao registrador de imóveis mandado judicial determinando o registro da propriedade imóvel pela usucapião, acredito que não cabe solicitar que qualquer dos entes tributários se manifeste sobre pagamento ou de exoneração do imposto de transmissão, que não incide, na hipótese, exatamente por não haver transmissão.

Por fim, fica aberto o espaço para a discussão democrática, em nome do melhor direito.

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Showing 39 comments
  • Eduardo
    Responder

    Muito bom o artigo! Restou evidente falta poder ao Município para declarar a desoneração do tributo.
    O grande problema é que os Registradores têm medo de “assumir a responsabilidade” e, ao invés de registrar desde logo (já que sabem ser indevido o tributo e que não existe previsão para a exigência da referida declaração), preferem aumentar o ônus daquele que adquiriu a propriedade – retardando o registro.
    Ademais, a declaração da Municipalidade da não ocorrência do tributo não teria força nenhuma caso fosse devido, eis que o agente não poderia fazer a remissão de imposto devido. Assim, mais um motivo pelo qual não deveria ser fornecida.
    Como advogado, teria vergonha de ir ao setor de tributação e pedir uma declaração deste tipo, melhor suscitar dúvida.

  • Ubiratã Carlos Pires
    Responder

    Bom, então vai ter que pedir bênção para o fisco municipal também na transmissão causa mortis porque é exigência tão descabida quanto.

  • Marcia
    Responder

    A consulta de indisponibilidade de bem imóvel feita pelo Cartório de Notas quando da lavratura de Escrituras efetua a pesquisa da existência de escrituras públicas (de doação/compra e venda) porventura não levadas a registro?

    Obrigada.

  • J. Hildor
    Responder

    Márcia, as normas administrativas estaduais são diferentes, de acordo com cada unidade da federação. Assim, deves consultar um tabelião da sua cidade para obter a informação correta.

  • Márcia
    Responder

    Aproveito o espaço para lhe desejar um Feliz Natal e um ótimo Ano Novo!!!! Agradeço muitíssimo todas as gentis consultas que lhe fiz e que foram prontamente e gentilmente respondidas.
    Que Deus lhe abençoe abundantemente e parabéns por ser a pessoa despretensiosa e generosa que sempre demonstra ser ao dividir conosco sua enorme sabedoria e experiência.
    Muito Obrigada pela valiosa ajuda (imagino que o senhor nem saiba a grande relevância que teve….).
    Muita saúde e paz ao senhor e a todos os seus!
    Um forte abraço.

  • Airton Moacir Nedel Junior
    Responder

    Nobres colegas, apenas a título de curiosidade, lhes repasso a legislação municipal de onde atuo: “DA NÃO INCIDÊNCIA. Art. 12 – O Imposto não incide: … V – no usucapião.”
    Necessária tal legislação? Assim, resta saber da obrigatoriedade ou não de remeter guia para a desoneração do ITBI.
    A meu ver, como não gera ônus para as partes e atribui maior segurança ao registrador evitando que este não seja responsabilizado futuramente pela Corregedoria ou quem de direito, fico na opinião de que seja emitida guia para desoneração, inobstante tratar-se de modo originário de aquisição da propriedade. O que abunda não prejudica!
    Que a CGJ faça constar na Consolidação ou Código de Normas, conforme nomenclatura Estadual, artigo esclarecedor.
    Saudações.

  • J. Hildor
    Responder

    Márcia, eu é que tenho a agradecer, sentindo não poder ser mais atuante nas discussões, para melhor atender os que buscam o diálogo, seja por dúvidas eventuais, seja para ampliar conhecimentos, que é o seu caso.
    Grato, e que continuemos, em 2014, essa troca de experiências.

  • J. Hildor
    Responder

    Airton, estimado colega, tenho percebido que há uma variante sem igual em termos de legislações municipais, com relação ao ITBI. Uma Torre de Babel, pode se dizer.
    Ao elaborar a sua própria lei, cada legislador municipal procura fazer uma ou outra alteração no texto que copia de outra municipalidade, ou da antiga legislação estadual (até a CF/88 o ITBI era de competência do Estado), para não ser igual, e o pior é que por falta de conhecimento mais específico acabam inserindo tópicos ou subtraindo outros, contrariando as normas constitucionais. É um “deus nos acuda”, com o perdão da expressão.
    Com o tempo, quem sabe, as coisas se ajustem melhor.

  • Fernando Consul
    Responder

    Prezado J. Hildor,

    Com relação a este assunto, perfilho do mesmo entendimento, pois tratando-se de aquisição originária – prescrição positiva – a sentença é meramente declaratória e, assim, por conseguinte, o registro (embora se possa pensar em uma carga diminuta constituttiva do registro no que tange ao plano da eficácia para gerar efeitos erga omnes.

    Assim, embora a CNNR-CGJ/RS, no artigo 447, estabeleça que as inexigibilidades tributárias ficam condicionadas ao reconhecimento pelo órgão arrecadador competente, na hipótese, tal regramento deve ser relativizado.

    Penso, contudo, que o que legitima a exigência é o fato de que mesmo na guia negativa do ITBI constará a avaliação do imóvel e tal dado serve para o cálculo dos emolumentos. Talvez aí resida a pedida do Registrador.

    Parabéns pelos artigos.

  • Pollyana
    Responder

    Estou passando por esta situação, a juíza me deu a sentença e no ultimo paragrafo diz: “não incidirá o imposto sobre transmissão de bens imoveis, por ser o usucapião modo originario de aquisição da propriedade.” Só que a cartorio pediu que eu fosse até a prefeitura para recolher o ITBI. Peço sua orientação por favor.

  • J. Hildor
    Responder

    Pollyana, o ITBI somente deve ser exigido quando houve cessão de direitos de posse.
    Pelo teu relato, trata-se de usucapião, tendo o juiz expedido alvará para registro em nome do posseiro. Trata-se, então, de modo originário de aquisição de propriedade, não havendo transmissão, e portanto, não pode incidir imposto de transmissão, como aliás é salientando no texto acima, que escrevi.

  • Pollyana
    Responder

    Muito obrigado pela sua resposta, todos que consultei dizem a mesma coisa que não deve incidir o ITBI, mais no cartório dizem que tenho que recolher o ITBI, que não sou insenta conforme o ART. 945 Do processo civil, já não sei mais o que fazer. Fui na prefeitura e lá também me disseram que sou insenta.

  • J. Hildor
    Responder

    Pollyana, tente conversar pessoalmente com o registrador. Muitas vezes isso funciona, ou seja, o bom diálogo pode abrir portas. Inclusive, solicites que ele leia o texto acima, democraticamente, para ver se concorda ou não como que foi exposto.

  • graça santos
    Responder

    Bom Dia Dr. J.Hildor,

    Meus adquiriram um imóvel por usucapião. Eles faleceram e abrimos
    inventário. É lícito a incidência do imposto de transmissão neste caso?
    Graça – Recife.

  • J. Hildor
    Responder

    Graça, o imposto de transmissão causa mortis incide sobre quaisquer bens e direitos do falecido, transmitidos aos herdeiros.
    Conforme a legislação de cada Estado existem situações de não imcidência.
    O fato do imóvel ter sido adquirido pelo falecido attavés de usucapião não tem nenhuma influência quando se trata de transmissão por morte, aos herdeiros.

  • Oliveira
    Responder

    Excelente artigo Dr. José Hildo! Parabéns!
    Gostaria de conhecer suas considerações sobre a incidência ou não em caso de aquisição do imóvel em hasta pública (não adjudicação), mas terceiro que adquire imóvel arrematando-o em leilão. Trata-se de aquisição originária também, portanto, não há transmissão de propriedade imóvel, logo não haveria incidência do ITBI. O que acha? Obrigado! Abs, Oliveira

  • J. Hildor
    Responder

    Prezado Oliveira, em tal caso não se trata de aquisição originária.
    Há transmissão “inter vivos”, a título oneroso, e assim o ITBI é devido.

  • Oliveira
    Responder

    Caro Dr. Hildor, primeiramente, gostaria de registrar meu agradecimento por sua atenção em responder-me.

    Tenho estudado o tema e na doutrina civilista é bastante forte (para não dizer unânime) o entendimento de que tal qual a usucapião e a desapropriação, a arrematação constitui-se modalidade de aquisição originária da propriedade, justamente por inexistir a ação volitiva presente nos contratos de compra e venda, permuta etc.

    Daí minha reflexão sobre a incidência ou não do imposto de transmissão na aquisição de imóvel em hasta, visto que não há uma tecnicamente uma “transmissão”, mas sim uma aquisição direta entre o arrematante e o Judiciário.

    Apreciaria muito suas considerações nesse sentido!

    Sds, Oliveira

  • J. Hildor
    Responder

    Oliveira, embora possa haver entendimento no sentido de que a arrematação seja aquisição originária de propriedade, não consigo ver o instituto por esse ângulo.
    Entendo que a aquisição originária pura se dê independentemente de pagamento, e na arrematação há pagamento em dinheiro, sendo o imóvel transmitido ao adquirente, senão diretamente pelo proprietário, mas pelo Estado, indo os recursos obtidos no leilão satisfazer créditos pendentes.
    É diferente da hipótese de usucapião, quando o possuir tem somente o reconhecimento da posse pelo Estado, sem transmissão. Na arrematação não se afigura a hipótese, havendo transmissão do bem.
    Assim, e em que pese o respeito às opiniões em contrário, salvo se a legislação municipal do ITBI não trouxer previsão de incidência do imposto na arrematação de imóveis, entendo ser devido o tributo.

  • NEI DOS SANTOS BASTOS
    Responder

    QUERO EM PRIMEIRO LUGAR PARABENISA-LO,POR PRESTAR ESSES ESCLARECIMENTOS Q MUITO NOS AJUDA,E MELHOR NOS ENSINA.
    COMPREI UM IMOVEL Q ESTA LOCALIZADO EM UM TERRENO Q TEM MAIS 2 CASAS. EU TENHO UM DOCUMENTO REGISTRADO EM CARTORIO
    Q TA ESCRITO ESCRITURA DE PROMESSA DE CESSAO DE DIREITOS AQUISITIVOS, O QUAL DIZ Q PAGUEI POR 1/3 DA TOTALIDADE DESSE TERRENO. NAO SEI O Q FAZER PARA REGULARIZAR A SITUAÇAO DESTE IMOVEL,NAO ENTENDO NADA E CADA LUGAR DIZ UMA COISA. PRECISO DA SUA ORIENTAÇAO,POIS MORO A QUASE 7ANOS AQUI,ESTOU VELHO E QUERO REGULARISAR TUDO,PARA MINHA ESPOSA E FILHOS NAO TEREM PROBLEMAS FUTUROS. O Q O SENHOR ME ACONSELHA A FAZER? ENTRAR COM USUCAPIAO? COMO FAZER? COMO CONSEGUIR UMA ESCRITURA E RGI DESSE MEU IMOVEL? QUAIS OS PRIMEIROS PASSOS? ME AJUDE POR FAVOR,SOU APOSENTADO E QUERO CONSEGUIR REALIZAR ESSE SONHO ANTES DE EU PARTIR DESSE MUNDO. DESDE JÁ MUITÍSSIMO OBRIGADO! FICAREI LHE AGUARDANDO COM GRANDE ANSIEDADE.

    RIO DE JANEIRO,19/11/2014

    NEI DOS SANTOS BASTOS

  • jose
    Responder

    CARO DR, HILDOR ADQUIRI TREIS TERRENOS EM AGOSTO DE 2014 E INICIEI O PROCESSO POR USO CAMPIÃO COMPREI DIRETO DO EX PROPRIETARIO ATRAVES DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ELE ADQUIRIU OS TERRENOS EM 1978,APARTIR DESSA DATA CONTA AO MEU FAVOR UMA MAIOR RAPIDES NO PROCESSO E TAMBEM INICIEI A CONSTRUÇÂO D E UMA CASA ,COM A CONCLUSÂO DO PROCESSO POSSO ADQUIRIR O DIREITO AO ITBI DESDE JÁ MUITO OBRIGADO E FICAREI LHE AGUARDANDO.

  • J. Hildor
    Responder

    Nei, o melhor a fazer é procurar um tabelionato de sua cidade, levando o contrato que possuis, para ver sobre a possibilidade de fazer a escritura definitiva.
    O pessoal do cartório com certeza vai lhe dar a correta orientação.

  • J. Hildorq
    Responder

    Jose, o ITBI depende de lei municipal, e assim sendo, em cada município brasileiro existe uma lei diferente.
    Para melhor informação procure a Prefeitura de sua cidade, que é quem legisla sobre o assunto.

  • João Matos
    Responder

    Comprei um terreno em 2002 num loteamento. Dei entrada e no primeiro mês construí uma casa com 60m com planta e todas as taxas pagas na prefeitura. O terreno viria com poço e energia. O poço veio, mas energia, só após 4 anos. Paguei só 6 prestações,pois, fique desempregado. De lá pra cá uso a casa finais de semana, férias e feriados. Mantenho jardim e mantenção na casa. Nunca fui cobrado. Posso entrar com usocapião?

  • ANA DO CARMO
    Responder

    adquiri um imóvel por herança,onde vivo ha mais de 4o anos ele só tem contrato de compra e venda.
    visto que pago todos os impostos e taxas do imóvel, quero documenta lo já que possuo o contrato de compra e venda quitado..
    Preciso saber qual o departamento que que eu consigo regularizar o lote… quero saber qual a lei ou decreto que posso me embasar.

  • ubirajara tavares
    Responder

    caro senhor
    estou desempregado e um amigo esta me cedendo 2 de seus lotes para eu pagar financiado quando puder, mas gostaria de saber o numero da lei que me isenta de impostos como o itbi e iptu, pois como ja lhe disse nao tenho como pagar e sem estes a copasa e a cemig nao ligam o seus serviços pra mim.
    desde ja agradeço e aguardo resposta

  • J. Hildor
    Responder

    João Matos, essa situação tem que ser estudada por um advogado.

  • J. Hildor
    Responder

    Ana, a mesma coisa. Faça contato com um advogado, para exame do contrato existente, e ver a melhor solução.

  • J. Hildor
    Responder

    Ubirajara, a legislação sobre ITBI é diferente em cada um dos municípios brasileiros, assim com o IPTU.
    Por isso, haverás de verificar junto à Prefeitura de sua cidade.

  • ODAIR
    Responder

    Boa tarde! entrei com um processo de usucapião, e em primeira instância foi deferido o direito mas a outra parte entrou com uma apelação no TJMG, que foi julgada recentemente desfavorável ao apelante, gostaria de saber se quando o processo chegar ao final em definitivo e se confirmada a sentença me dando o ganho de causa, mesmo com a declaração de usucapião ordinária terei que pagar todos os encargos que pagaria se tivesse comprando o imóvel?
    Desde já
    agradeço pela resposta

  • J. Hildor
    Responder

    Odair, depois que o juiz reconhecer o seu direito à usucapião, e expedir o mandado para o registro em seu nome, o único gasto será justamente com o registro, uma vez que não incide imposto de transmissão, no caso, por tratar-se de modo originário de aquisição da propriedade.

  • milton nunes martins filho
    Responder

    ganhei uma acao de usucapiao tenho que pagar algo mas a nao ser para registrar o imovel no cartorio porque o advogado que arrumei nao soube me responder isso att

  • milton nunes martins filho
    Responder

    (usucapiao) ganhei uma acao de usucapiao o juiz mandou para abertura de registro de imovel ja faz 8 meses mas o cartorio do forum manifesto mas nao me entregou o formal isso tem prazo ou tenho que ficar igual um idiota atras deles; ja to cansado de ser bobo deles paguei um advogado cinco mil para essa acao fico igual bobo atraz dele ligo ele nao atende so me enrrolando qual sao as providencias cabivel com essas pessoas inrresponsavel att

  • J. Hildor
    Responder

    Milton, muitas vezes os processos judiciais são lentos, em face da demanda.
    Se o seu advogado não atende o telefone, procure-o no escritório, para ouvir dele os motivos da demora, e quais as providências possíveis para a expedicaomdo mandado de registro ao cartório de imóveis.

  • milton
    Responder

    essa semana fiz isso ele pegou as copias do proscesso mas fico faltando varias copias o cartorario me diz que eles estao me fazendo d bobo isso e uma obrigacao do cartorio do forum mandar para registrar foi uma ordem do juiz , nao esto aguentando passar mas raiva com isso vo falar com o juiz.porque prescizo regularizar essa situacao meus tios estao de idade se vim falta algun cai em inventario/// porque nos como cidadoens temos que cumprir nossas obrigacoens e os advogados nao,,, isso e uma injustica muito grande com a gente que tenta andar correto con as coisa.

  • milton
    Responder

    pecebo un grande confronto da cartoraria do forum com o cartorio de registro d imovel,,, dai e a gente que sofre as consequencia quando a cartoraria entrego o prosseso para o advogado fico cem autenticar as copias o advogado levo de novo para ela, ele me entrego levei para registrar, o cartorio me ligo me dizendo que esta faltando varias copias do prosseso, e a cartoraria nao numero as folhas em ordens e nao assino. isso e um desgaste muito grande e uma falta de responsabilidade tmb do advogado oq devo fazer

  • J. Hildor
    Responder

    Milton, se faltam documentos para o registro do mandado judicial, o cartório de registro de imóveis deve emitir a chamada nota de devolução, esclarecendo por quais motivos está devolvendo o documento sem registro.
    A partir daí se saberá o que realmente está faltando para concluir o procedimento.

  • Mayra Beatriz
    Responder

    Primeiramente venho agradecer a clareza com que um tema tão complexo foi abordado, e solicitar se possível um modelo do que seria a guia de informação que é o documento exigido pelos cartórios no qual a municipalidade deve explicar o motivo da não incidência do imposto e fornecer a certidão negativa ao requerente, pois é através da mesma que o contribuinte faz o registro do imóvel adquirido conforme a sentença de Usucapião.

  • Fernando
    Responder

    Ola, gostaria de um esclarecimento, fiz uma ação de usucapião extraordinária e agora saio o mandado de registro. No processo precisei fazer um instrumento particular de cessão de direitos de compra e venda de imóvel com valor de mercado na época. A minha duvida esta, como lançar este imovel na minha declaraçao de imposto de renda e principalmente por qual valor? Valor do contrato de compra e venda da epoca, valor de mercado atual avaliado pela prefeitura, ou ficara na minha declaração sem valor? E futuramente como sera no caso se uma possível venda?
    Atenciosamente

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