Regularização fundiária

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A regularização fundiária é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam a regularização de assentamentos irregulares e a titulação de seus ocupantes, de modo a garantir-lhes o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

A Lei 11.977/2009 prevê três formas de regularização fundiária: a regularização fundiária de interesse social; a regularização fundiária de interesse específico e a regularização fundiária inominada. Existe ainda, a regularização fundiária de interesse social em imóveis públicos, autorizada pela Lei n. 11.481/2007, destinada à regularização de imóveis do patrimônio da União, dos Estados, do Distrito Federal ou dos Municípios quanto à sua ocupação por população de baixa renda para garantia do exercício do direito à moradia, por meio de concessões de uso especial para fins de moradia.

A regularização fundiária de interesse social abrange a população de baixa renda em áreas que não teriam como obter sua regularização sem intervenção do Poder Público por falta de condições financeiras da população que nelas reside.

A regularização fundiária de interesse específico é destinada a populações com maior poder aquisitivo que, embora se encontrem em áreas irregulares, têm possibilidades de promover, por si, a regularização destas áreas com ou sem o auxílio do Poder Público.

A regularização fundiária inominada ocorre nos casos em que as glebas parceladas para fins urbanos, anteriormente a 19 de dezembro de 1979, que não possuírem registro poderão ter sua situação jurídica regularizada, com o registro do parcelamento, desde que este esteja implantado e integrado à cidade.

Segundo o artigo 50 da Lei 11.977/2009, a regularização fundiária poderá ser promovida pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municípios. Contudo, os municípios poderão dispor sobre procedimentos de regularização fundiária dentro de seu território, respeitadas as regras estabelecidas pelo Estatuto da Cidade.

Podem também propor pedido de regularização fundiária seus beneficiários, individual ou coletivamente; cooperativas habitacionais; associações de moradores; fundações; organizações sociais; organizações ou associações que tenham por finalidade atividades de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária.

A regularização fundiária de uma determinada área, nos termos da Lei n. 11.977/2009, sempre se iniciará com um projeto o qual deve ter no mínimo os seguintes requisitos:

I – as áreas ou lotes a serem regularizados e, se houver necessidade, as edificações que serão realocadas;

II – as vias de circulação existentes ou projetadas e, se possível, as outras áreas destinadas a uso público;

III – as medidas necessárias para a promoção da sustentabilidade urbanística, social e ambiental da área ocupada;

IV – as condições para promover a segurança da população em situações de risco; e

V – as medidas previstas para adequação da infraestrutura básica;

O parágrafo único do artigo 3º da Lei 6.766/79 apregoa algumas restrições ao parcelamento do solo, estabelecendo que não será permitido o parcelamento do solo:

I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

II – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo se atendidas as exigências específicas das autoridades competentes;

IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;

V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

Ademais, o artigo 4º da Lei 6.766/79 estabelece quais os requisitos mínimos que devem ser atendidos por um loteamento:

I – a especificação das áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano (equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgoto, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado) e comunitário (equipamentos públicos de educação, saúde, lazer e similares), bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem;

II – os lotes terão área mínima de 125 m2 e frente mínima de 5 metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes.

III – ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;

IV – as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

Dentre os documentos exigidos para o registro dos loteamentos urbanos, descritos no art. 18 da Lei n. 6.766/79, encontramos o inciso v do referido artigo que requer cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais, ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 4 anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras.

Assim, temos três tipos diferentes de loteamentos irregulares: a) loteamento sem aprovação da prefeitura, também chamados loteamentos clandestinos; b) loteamentos que foram aprovados pela prefeitura, mas que não foram levados a registro; e, por fim, c) os loteamentos que foram aprovados e registrados, mas que não cumpriram o cronograma de obras aprovado pela prefeitura, nem obtiveram a sua prorrogação (caso em que se dá caducidade da aprovação).

Sendo o loteamento aprovado sem implementação da infraestrutura (com prazo para implementação), geralmente a Prefeitura exige garantias para esta aprovação, que em regra são dadas por meio de hipotecas ou alienações fiduciárias de imóveis. Caso os loteadores deixem de cumprir as obrigações perante a prefeitura, fica facultado a esta requerer a venda judicial dos bens dados em garantia e aplicar o seu produto no cumprimento das obrigações.

Além da execução destas garantias, a prefeitura, o DF ou o Ministério Público poderá notificar o loteador para que promova as regularizações, sendo que os adquirentes dos lotes de loteamento que não se ache registrado, executado ou no qual o loteador tenha sido notificado e que tenham adquirido seus lotes a prazo podem deixar de pagar o loteador e começar a depositar os referidos valores diretamente no registro de imóveis competente, que as depositará em estabelecimento de crédito, em conta com incidência de juros e correção monetária, cuja movimentação dependerá de prévia autorização judicial. Neste caso, se o loteador não promover as regularizações necessárias, poderá a própria prefeitura se utilizar destes valores para promovê-las.

Regularizado o loteamento pelo loteador, este solicitará judicialmente a autorização para levantar as prestações depositadas, com os acréscimos de correção monetária e juros, sendo necessária a citação da Prefeitura, ou do Distrito Federal, quando for o caso, para integrar o processo judicial aqui previsto, bem como audiência do Ministério Público, visto que devem concordar com os levantamentos, atestando o cumprimento da regularização.

Após o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o loteador notificará os adquirentes dos lotes, por intermédio, do Registro de Imóveis competente, para que passem a pagar diretamente as prestações restantes, a contar da data da notificação.

Noutro norte, as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) são importantes instrumentos dentro da regularização fundiária. Nelas geralmente são concentradas populações de baixa renda carente de infraestrutura, tais como:

– Áreas particulares nas quais a comunidade de baixa renda adquiriu a propriedade pela Usucapião Urbana, por meio da posse para fins de moradia, bem como áreas públicas objeto da Concessão.

– Loteamentos irregulares nos quais há interesse público em promover a regularização fundiária e a complementação da infraestrutura urbana, bem como a recuperação ambiental;

– Terrenos não edificados, necessários à implantação de programas habitacionais de interesse social;

– Áreas com concentração de habitação coletiva precária, onde haja interesse público e se promoverem programas habitacionais destinados a atender a população de baixa renda moradora da região;

Existem também dispensa de alguns requisitos de infraestrutura básica necessários para a implementação de um loteamento em ZEIS sendo exigido apenas os equipamentos urbanos mínimos exigidos para qualquer loteamento como: 1) escoamento das águas pluviais; 2) abastecimento de água potável; 3) soluções para escoamento sanitário e energia elétrica domiciliar; e 4) vias de circulação.

E, os equipamentos urbanos mínimos exigidos para qualquer outro loteamento são: 1) escoamento das águas pluviais; 2) iluminação pública; 3) esgotamento sanitário; 4) abastecimento de água potável; 5) energia elétrica pública e domiciliar e 6) vias de circulação.

Por conseguinte, o artigo 213, II, §11, da Lei n. 6.015/73 determina que independe de retificação a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de interesse Social (ZEIS) promovida por Município ou pelo DF, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de 20 anos.

Essa dispensa possibilita que o Poder Público quando atendidos os requisitos elencados pelo dispositivo, não necessite se valer do procedimento retificatório para corrigir erros, omissões ou imprecisões no registro dos imóveis que estão sofrendo a regularização.

Esta medida busca facilitar e dar agilidade às regularizações destas áreas. Assim, bastará a Prefeitura, ou ao Distrito Federal, apresentar planta e memorial descritivo da área, contendo já as correções necessárias, para que a nova descrição seja averbada na matrícula, independentemente de qualquer outro procedimento, a não ser a qualificação registral do título.

Muitos argumentam que haverá sobreposição dos imóveis lindeiros, todavia, estas sobreposições seriam justificadas pelos interesses públicos em relação aos particulares. Além disso, para que ocorra a referida dispensa, é necessário que os lotes possuam lançamento no cadastro municipal há mais de 20 anos, motivo pelo qual, mesmo que em algum momento tenha havido invasão de divisas, muito provavelmente tal situação já estará consolidada pela usucapião.

 

Referências Bibliográficas

SERRA, Márcio Guerra. SERRA, Monete Hipólito. Registro de Imóveis III. Procedimentos Especiais. São Paulo: Saraiva, 2013.

 

 

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