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O DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR É DIREITO REAL?

 em Registral

O Código Civil brasileiro é categórico: o direito do promitente comprador do imóvel é um direito real (art. 1.225, VII).

Com fundamento no dispositivo legal é possível afirmar que o direito do promitente comprador é um direito real, estando elencado juntamente com os demais direitos reais no artigo citado, em seus incisos I a X.

Mas será que é exatamente assim?

Interessa lembrar que a interpretação da lei não pode ser feita em tiras, em pedaços, ou fatias, pela leitura isolada de um ou outro de seus dispositivos, mas dentro do contexto, como um todo.

Considerando-se a interpretação sistemática das leis, se pode afirmar que o direito do promitente comprador do imóvel é um direito real, às vezes; e às vezes não.

Por consequência, a assertiva de que o direito do promitente comprador é um direito real nem sempre é verdadeira, mesmo estando registrado o contrato, conforme o que foi pactuado, pois o art. 1.417 do Código estabelece que “mediante promessa de compra e venda em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.

Portanto, constitui-se direito real em favor do promitente comprador pelo registro do contrato, condicionado a que não se tenha pactuado arrependimento.

Por exclusão, se o contrato contiver cláusula de arrependimento, não se constituirá direito real, ainda que registrado. Então, resulta que nem sempre o direito do promitente comprador é um direito real, como à primeira vista parece, pela leitura perfunctória do artigo em comento.

A Lei dos Registros Públicos possibilita que sejam registrados os contratos de compromisso de compra e venda com ou sem cláusula de arrependimento (art. 167, I, 9). Não é pelo simples fato de registrar-se o contrato que vai se criar o direito real, o qual só vai ocorrer se além do registro não houver possibilidade de arrependimento.

Ainda, somente poderá requerer a adjudicação compulsória (art. 1.418) o promitente comprador cujo contrato, registrado, não tenha previsão de arrependimento.

Então, sobre ser direito real ou não o direito do promitente comprador de bem imóvel, é tal como canta Julio Iglesias, naquela famosa canção:

"Às vezes sim, às vezes não…"

 

Últimos posts
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  • leo
    Responder

    Olá, tudo bem ?

    Tenho a seguinte dúvida:

    Considerando um casal com matrimonio sob o regime universal de bens, no qual o conjuge varão é herdeiro legitimo, e, considerando o principio da saisine mitigada utilizada em nosso ordenamento, cfe previsto no art. 1804 paragrafo único do cc/2002. Posso efetuar escritura publica de renuncia da heranca sem a outorga uxória?

    Agradeço pela atenção.

    Att;
    Léo.

  • J. Hildor
    Responder

    O tema trazido pelo Léo é tormentoso. A doutrina diverge.
    Para alguns a renúncia de herança haverá de ter a anuência do outro cônjuge, e especialmente se casados pelo regime da comunhão universal de bens, em face da comunicabilidade patrimonial.
    Outros doutrinadores defendem que não, que a renúncia é personalíssima e prescinde da outorga conjugal, uxória ou marital, mesmo nas hipóteses de comunhão universal de bens.
    Filio-me a esta última corrente, por entender que a comunicação patrimonial somente passará a existir com a aceitação da herança. Até lá, e embora o princípio da saisine, o herdeiro poderá renunciar à herança sem vênia conjugal, qualquer que seja o regime de bens, e por que, também, renúncia não constitui alienação ou gravame, a que se refere o art. 1.647 do Código Civil, a exigir autorização do outro cônjuge para tais fins.
    Mas, acredito, a resposta definitiva somente virá pela futura jurisprudência, até final pacificação por um ou outro dos caminhos.

  • Luiz Henrique Silveira
    Responder

    Comprei um terreno valor R$ 50.000,00 e fiz a escritura do mesmo com clausula resolutiva , dei entrada de R$20.000,00 e ficou uma dívida de R$ 30.000,00 a ser pago em 30 notas promissórias de R$ 1.000,00.
    Pergunta; quais as despesas que vou pagar para registrar esta escritura na cidade de Dois Córregos – SP.
    Obs: valor venal do imóvel R$ 3.600,00
    Agradeço antecipadamente
    Luiz Henrique

  • J. Hildor
    Responder

    Luiz Henrique, a tabela de emolumentos varia muito de uma unidade federativa para outra, pois é fixada por lei estadual.
    Acredito que assim como Rio Grande do Sul a tabela esteja afixada ao público, em lugar visível do tabelionato, também em São Paulo, bastando passar por lá para uma consulta, e na dúvida, perguntar a um atendente do cartório, que poderá prestar todas as informações sobre os gastos com a escritura pública.

  • antonio fernando cerqueira da silva
    Responder

    Mestre J. Hildor estou com um problema no RGI que consiste num registro de uma servidão administrativa através de uma desapropriação de uma área de 3.572,16 m2 de uma total de 46.858,95m2. MAURO comprou e registrou no RGI em 22 de agosto de 1994, logo depois do registro da desapropriação que foi realizado em 09 de agosto de 1994. não sendo obrigado realizar nenhum procedimento indicado abaixo. Passado algum tempo Mauro vendeu o imóvel para JOSÉ através de escritura de compra e venda . É nesse exato momento que acontece o problema encaminhado a escritura para registro caiu em exigência para retificação da área correta já subtraindo a área desapropriada através de uma declaratória onde foi realizado a escritura… planta com memorial descritivo..etc…Perguntas:
    1ª – Sendo uma área de servidão administrativa todo esse procedimento é correto?
    2ª – O diretor de patrimônio da AMPLA diz que nâo é necessário que só o gravame se faz necessário até porque a área na sua totalidade continua sendo do proprietário e que não há necessidade de realizar tal procedimento,
    3ª – O que devo fazer?

  • J. Hildor
    Responder

    Prezado Antônio, a servidão administrativa não implica necessariamente em desapropriação.
    Se houve servidão administrativa, a princípio não haverá o que retificar na descrição tabular do imóvel.
    Se, porém, ocorreu desapropriação de parte localizada, então sim, se imporá a retificação.
    Em todo caso, não concordando com desqualificação do título, deverá ser solicitada a suscitação de dúvida.

  • Anna Katharina
    Responder

    Dr. José.

    Há um caso em que um terreno foreiro (de marinha) foi vendido, porém o comprador, embora tenha quitado o valor, não fez a escritura definitiva, o que traz à vendedora dívida junto ao SPU quanto ao pagamento do foro anual. A minha dúvida é se a propositura da ação de Adjudicação Compulsória poderia ser aplicada para solucionar o problema da vendedora, obrigando ao comprador a realizar a escritura definitiva. Desde já agradeço. Anna Katharina

  • J. Hildor
    Responder

    Ana, embora eu não seja processualista, acho que o primeiro passo é notificar, aindabasmonistrativamente, o promitente comprador, para imediata providência quanto a escritura e respectivo registro.
    Se não surtir efeito, então deverá ser buscando o judiciário.

  • lanuce schmitt
    Responder

    Meu pai faleceu e deixou uma herança (8 hectares ) para nos (12 filhos) so que a herança esta dentro de um todo maior do nosso avo, (24 hectares) ao que me parece não foi feita a partilha do terreno do meu avô. Meu pai fez sua casa da parte da frente do terreno, parte de mais valor. Meu irmão mais velhos comprou a maioria das heranças dos meus tios quando eles eram vivos. Agora meu irmão alega que tem direito de escolher onde quer, no caso, ele quer ficar com as terras onde meu pai tem a casa. Meu pai morou nessa parte da herança do meu avô por quase 30 anos e nenhum tio mostrou interesse. A parte mais valiosa, mas ele não é herdeiro do meu avô. É comprador. Ele está ameaçando cercar o que pertence a ele. Ele tem esse direito? A lei ampara ele ou nós temos o direito de ficar com nossa herança onde meu pai fez a casa? Grato.

  • Verônica
    Responder

    Prezado,
    No caso de defender a impossibilidade de constituição de direito real mesmo com o registro nos casos de contrato de promessa de compra e venda com cláusula de arrependimento, quais são os efeitos então do registro desse contrato – registro esse possível e previsto na 6015/73? qual seria sua finalidade? Grata

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