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Valor venal de imóvel, uma tragédia nacional

 em Notarial

 Valor venal de Imóvel, uma tragédia nacional.

Em  um grupo de discussão  aqui nesta internet um colega lançou a ideia: “  …  padronizar o valor venal de referência para fins de ITBI em âmbito nacional …  alterando o código tributário nacional para que os municípios sejam obrigados a realizar pesquisas de mercado para definir VALORES MÍNIMOS por metro quadrado de terreno por bairro ou por logradouros. (grifei)

Idéia interessante mas difícil de emplacar.

Certamente não seria fácil conseguir tal alteração na legislação nacional que regulamenta o sistema tributário brasileiro, notoriamente complexo e imperfeito, algo mais semelhante a uma colcha de retalhos, mal-acabada, eternamente em construção, do que com um verdadeiro sistema dirigido por princípios de racionalidade e coerência.

Entretanto, e com grande satisfação que se constata que vários municípios brasileiros, dentre eles, a capital do Estado de São Paulo e o município de Campinas, possuem em pleno funcionamento e já há algum tempo, um sistema eficiente e inteligente de fixação de valor venal de referência, que serve unicamente para a apuração e recolhimento de ITBI e, por consequência à fixação das custas dos atos notariais e registrais correspondentes.

A criação de um VALOR VENAL DE REFERÊNCIA, com o escopo de tributar a transmissão imobiliária (o ITBI), a ser mantido a par de um VALOR VENAL que serve para fixação do Imposto Predial e Territorial Urbano é uma medida muito salutar e, aparentemente necessária. Embora possa parecer, à primeira vista, tratar-se de uma inútil duplicação de índices e tabelas, na realidade é uma solução inteligente para os municípios promoverem uma melhora em seu sistema tributário e maior justiça na tributação aplicada a seus contribuintes.

A experiência indica que é difícil e custoso para o político municipal tomar qualquer medida impopular que resulte em aumento no valor devido a título de Imposto Territorial em seu município. O IPTU é anual e atinge aos proprietários e locatários de imóveis (leia-se, ricos e pobres); este imposto incomoda os eleitores que nas urnas não costumam perdoar aqueles que tão facilmente podem ser identificados como responsáveis pela diminuição de seu poder aquisitivo. Situação, aliás, diferente da que ocorre com os políticos estaduais e federais, que estão em uma posição mais distante do cidadão comum, pois com relação a eles é mais fácil esquecer, muito mais difícil para o eleitor cobrar a fatura de atos e medidas impopulares.

Político municipal que preza sua sobrevivência (na política municipal) muito dificilmente aceitaria rever o valor venal dos imóveis de seu município, na medida em que o principal efeito de tal aumento será sentido por todos e renovado a cada ano com a cobrança de um IPTU mais caro. O preço político de aumentar este imposto é igualmente alto para o próprio político.

Muito diferente é a situação do imposto sobre a transação dos bens imóveis – ITBI.

Somente se paga este tributo quando se adquire um imóvel e este tipo de negócio não é algo muito comum para a maioria da população/eleitores.

A conclusão evidente que se extrai desta afirmação é que é muito mais fácil convencer o poder público municipal de que, se existe o desejo de aumentar as receitas tributárias municipais, no aumento da arrecadação do ITBI é que se pode buscar algum alento.

O Valor Venal de Referência, brilhante criação de algum tributarista consciente da realidade de tudo o quanto acima se afirmou e que, uma vez criado, resulta em efetiva elevação do total arrecadado a título de ITBI, já foi objeto de questionamento judicial, tendo sido considerada constitucional.

Mais do que legal, é justa a fixação de um valor de referência, próximo da realidade para servir de parâmetro mínimo para a tributação pelo ITBI. Este mesmo valor será igualmente utilizado para a cobrança das custas e emolumentos pelos atos notariais e de registro correspondentes (lembrando que a parcela do preço que correspondente às custas, na forma da lei estadual de regência, reverte integralmente para o Poder Público).  

A obrigatoriedade de fazer constar nas escrituras e registros um valor mais próximo da realidade tem até mesmo algum potencial para resultar em aumento na arrecadação da União Federal, através da tributação do ganho de capital que pode ter ocorrido na venda de tal bem (o chamado  lucro imobiliário).

Se afirmo que existe justiça quando se apura um valor venal de referência, piso mínimo obrigatório para a declaração do valor comercial de um imóvel, o faço com base na constatação de que existe um costume nacional, arraigado na população e que consiste em declarar nas escrituras públicas de venda e compra, não o valor real do negócio realizado, mas o mínimo possível, ou seja, costuma-se declarar como valor de venda do imóvel o valor venal do imóvel; valor que é atribuído pela municipalidade para tributar a propriedade do imobiliária (não a transmissão dela).

Este mau-hábito nacional que, se de um lado, costuma representar alguma economia de gastos pelo adquirente do imóvel, por outro, significa evasão de tributo que deveria beneficiar o município onde está localizado o imóvel, diminuição do valor dos emolumentos devidos aos notários e registradores pelos serviços que prestam (e também das custas e contribuições que os acompanham) e representando  ainda, em prejuízo do fisco federal, a ocultação de movimentação financeira e a correspondente sonegação de ganho de capital que possa ter ocorrido.

A criação de um Valor Venal a servir de referência apenas para a venda do imóvel – excluindo de seu alcance o tributo anual que incide sobre a propriedade dele – é construção intelectual de grande importância. Ela certamente representa a solução de grandes injustiças e pode contribuir efetivamente para dar cabo a uma tradição nacional que em nada contribui com o exercício de uma cidadania consciente e participativa dos destinos deste país.

A sugestão que se faz para os colegas notários e registradores que atuam em municípios que ainda não se aperceberam das vantagens existentes com a adoção desta nova forma de tributar a transmissão imobiliária é esta: atuem politicamente junto aos representantes do poder público municipal, expliquem as vantagens deste sistema, seu aspecto de legalidade e justiça.

Não se esqueçam de afirmar que é baixíssima a resistência popular contra a implantação destas mudanças. O povo em geral percebe que é justo cobrar o imposto de transmissão pelo valor mais próximo possível da realidade. A maioria das pessoas considera que este imposto, pago um única vez, não representa problema para o comprador, pois se este possui valor suficiente para pagar pela compra de imóvel, também pode pagar uma fração deste valor a título de imposto no momento da sua aquisição.

Não será tarefa muito complexa convencer aquele que tem motivos para desejar ser convencido. Ora, se mudança da lei municipal pode ser feita com relativa facilidade, trazendo benefícios para muitos e representando pouquíssimo prejuízo à imagem e reputação dos políticos locais, porque demoram tanto para mudar?

Certamente existem detalhes complexos e necessários à realização deste tipo de mudança, mas, certamente os resultados serão animadores para todos, especialmente para os cofres públicos do município mas também para os notários e registradores que passarão a reproduzir nos escrituras públicas e nos registros que se farão, não mais um valor distante da realidade e que artificial e injustamente resultam no achatamento do justo e necessário valor devido a título de emolumentos pelos serviços que se prestam. Que se busque informações junto aos municípios que já adotaram estas mudanças.

Este tipo de atividade política é algo que vale a pena ser feito. Desejo sorte e sucesso na empreitada.

 

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Showing 2 comments
  • JOSÉ ANTONIO ORTEGA RUIZ
    Responder

    Estou experimentando “essa novidade” Dr. Marco Antonio, após ler muitos artigos vossos comentários, onde essa discussão perdura há anos não, e tomei à frente, após uma “suave cobrança” pelas irrisórias avaliações que os Municípios efetuam sobre os bens negociáveis, mas que a bom termo, estão aceitando, e com as explicações dadas, inclusive aos clientes, estão tendo uma outra visão, como o Senhor muito bem lembrou: INFORMAR COM CONSCIÊNCIA. Que tenhamos todos sucesso, pois unanimidade é impossível, mas proximidade ja seria de bom tom. Abraços. Belíssima explanação.

  • Daniel
    Responder

    Difícil concordar que seja “um sistema eficiente e inteligente” quando o valor venal de referência é mais de R$ 150.000,00 acima do que o valor de mercado?! Não dá para falar em “sistema eficiente e inteligente” quando o país passa por uma crise imobiliária e os valores flutuam caindo abaixo do valor de 2 anos atrás. Se antes havia “suave cobrança pelas irrisórias avaliações que os Múnicípios” efetuavam agora estamos caindo no erro oposto, com avaliações sobrevalorizaradas para arrecadações “mais polpudas” que saem do bolso do comprador.

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