IR sobre Ganhos de Capital na Alienação de Bens -3

 em Notarial

Depois de termos tratado da isenção do IRPF sobre ganhos de capital na alienação de bens de pequeno valor (Parte I), e da regra que isenta o alienante do recolhimento do imposto se o bem alienado não tiver sido transmitido por valor superior a R$ 440.000,00, for o único imóvel que o titular possua e desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos (Parte II), abordaremos nesta edição uma das mais importantes regras de isenção do tributo de competência da União, que, em muito, tem contribuído para o aquecimento do mercado brasileiro de imóveis residenciais.

Trataremos, pois, da regra de isenção do ganho de capital auferido na alienação de imóvel residencial se o alienante, com o dinheiro da venda, adquirir outro imóvel residencial.

Mas, há condições a serem observadas para que a isenção possa ser aplicada e é sobre elas que passamos a discorrer.

De acordo com o art. 2º da Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, que disciplina os benefícios do IRPF sobre Ganhos de Capital em vigor desde a edição da chamada "MP do Bem", está isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no país na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no Brasil.

A fim de que o leitor possa compreender o alcance da regra de isenção aqui trazida, vale esclarecer alguns pontos, a saber:

1) Aquele que vende imóvel com ganho – lucro imobiliário – está sujeito ao imposto de renda (IRPF sobre Ganhos de Capital), que incidirá sobre a diferença positiva, porventura, existente entre o valor da venda e o custo de aquisição;
2) Contudo, se o imóvel alienado for residencial e se com o produto da venda ele adquirir, em seu próprio nome, outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, o contribuinte estará isento do imposto;
3) O prazo de 180 dias começa a fluir na data de celebração do contrato de venda;
4) Terreno, para os fins da isenção em comento, não é considerado imóvel residencial;
5) O contribuinte apenas poderá fruir este benefício fiscal uma vez a cada cinco anos;
6) A opção pela isenção prevista na IN-SRF nº 599/05 deverá ser informada pelo contribuinte no Demonstrativo de Apuração dos Ganhos de Capital da respectiva Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda relativa ao ano em que ocorrer a operação de alienação isenta;
7) Também tem direito à isenção aquele que aliena mais de um imóvel residencial e com o total adquire um ou mais imóveis residenciais;
8) Nas operações envolvendo pluralidade de imóveis o prazo de 180 dias começa a fluir na data de celebração do contrato de venda do primeiro imóvel, caso tenham sido alienados em datas diferentes;
9) Se o produto da venda não for integralmente utilizado na compra de outro(s) imóvel(is) residencial(is), o imposto incidirá, proporcionalmente, sobre a parte não utilizada;
10) Se decorridos os 180 dias e a aquisição não for efetivada, o contribuinte terá 30 dias para recolher o imposto incidente sobre o ganho auferido na alienação, acrescido de juros de mora;
11) Se decorridos os 30 dias referidos no item 10, supra, e o recolhimento do valor principal acrescido de juros de mora não tiver sido feito, passará a incidir, também, sobre o valor principal do imposto, a multa moratória prevista na legislação.

Trata-se, sem qualquer dúvida, de muito importante hipótese de isenção tributária. Além de extremamente benéfica ao contribuinte, revela-se potente instrumento de estímulo ao crescimento do mercado imobiliário, via de consequência, de desenvolvimento do país.

À guisa de ilustração, seguem duas situações hipotéticas envolvendo proprietário de imóvel residencial, havido por compra e venda feita em 2010 pela importância de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais):

1) Na primeira, ele decide alienar o bem para com o dinheiro adquirir uma residência maior. Admita-se que tenha alienado o imóvel que possuía por R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), e, ato contínuo, junta ao produto da venda reserva que conseguira economizar – R$ 100.000,00 (cem mil reais) –, e adquire um apartamento no valor de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais). Desta operação resulta a possibilidade de isentar o alienante do lucro auferido (ganho de capital), que foi de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), se entre a data de venda do imóvel “velho” e a data de compra do “novo” não tiver passado mais de 180 (cento e oitenta) dias.

2) Na segunda, ele decide alienar o bem para com o dinheiro adquirir uma residência menor. Admita-se que tenha alienado o imóvel que possuía por R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), e, ato contínuo, adquire um apartamento no valor de R$ 270.000,00 (duzentos e setenta mil reais). Resta claro que o alienante utilizou apenas 90% (noventa por cento), do produto da venda na aquisição de outro imóvel residencial, de modo que deverá apurar o ganho auferido na alienação e sobre o resultado calcular o imposto proporcionalmente à parte do valor da venda que não foi utilizado na compra do imóvel novo.

Muitas outras situações, na prática, podem ocorrer e o contribuinte precisa estar certo de que é, realmente, beneficiário da regra de isenção aqui vista, de modo que, na dúvida, sugere-se cautela e atenta consulta à legislação em vigor.

 

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  • J. Hildor
    Responder

    Praticamente todas as semanas alguém nos pergunta, no balcão do tabelionato, sobre essa questão do lucro imobiliário; no mais das vezes, aconselhamos a pessoa a consultar um contador.
    Agora, com as preciosas lições do Dr. Herance, teremos o blog como fonte a ser indicada aos consulentes, para bem esclarecer as dúvidas que envolvem as partes com relação ao ajuste com o fisco.
    Parabéns pela iniciativa, que vem enriquecer o blog notarial.

  • Antohio Herance Filho
    Responder

    Caro Hildor,
    É grande honra para mim estar ao seu lado e dos demais colunistas do Blog Notarial na busca do melhor.
    Grande e fraternal abraço.
    Herance

  • Antohio Herance Filho
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    Caro Hildor,
    É grande honra para mim estar ao seu lado e dos demais colunistas do Blog Notarial na busca do melhor.
    Grande e fraternal abraço.
    Herance

  • Marcia
    Responder

    Dr. Antonio, estou ansiosa pela parte 4 de suas explanações…gostaria de confirmar se os bens do espólio transferidos aos herdeiros através de Escritura Pública pelo mesmo valor de aquisição não geram de fato ganho de capital (perante a União)? , embora pela Fazenda do Estado tenham sido avaliados de acordo com valor venal – de acordo com a lei estadual de SP ( e valores maiores que os lançados no último IR do de cujus ). O valor pode ser de fato distinto? um para fins de ITCMD (obedecendo lei estadual) e outro para fins de imposto de renda? O ITCMD foi pago de acordo com o valor venal conforme dispõe a lei em vigor.
    Muito Obrigada.

  • Antonio Herance Filho
    Responder

    Olá Marcia,

    A propósito de sua ansiedade, que até me envaidece, informo que postarei a quarta parte nos próximos dias, mas, adiantando parte de seu conteúdo, confirmo que a partilha, a apuração do Imposto de Transmissão “Causa Mortis” e a apuração do IR sobre Ganhos de Capital são eventos – civil e tributários -, que podem ter valores próprios, distintos uns dos outros. Na partilha, vale o valor do bem na data de sua realização. Na apuração do imposto estadual (confira a lei de seu Estado), mas, em regra, vale o valor de mercado na data de abertura da sucessão. Por último, na apuração do IR vale uma entre duas alternativas (as partes elegem): ou o valor de mercado, quando incidirá, para o espólio, o imposto de competência da União sobre a diferença positiva entre este e o que consta na declaração do “de cujus”, ou, simplesmente, o valor que consta na declaração do autor da herança, opção que afasta a incidência do tributo na transmissão “causa mortis”, mas, será tido, em alienação futura, como o valor de aquisição na apuração de ganho de capital e do IR.
    Depois de ler o artigo que será postado brevemente, volte com suas dúvidas, caso persistam. Fraternal abraço.

  • Marcia
    Responder

    Dr. Antonio, primeiramente muitíssimo obrigada pela pronta resposta.
    Sua magnífica explicação não dá margem a qualquer outra dúvida. Parabéns pelos artigos que são de fato um serviço público e generoso prestado.
    Continuo no aguardo da próxima publicação que certamente será nova aula sobre Direito Civil e Tributário ( e por que não dizer também contábil?). Agradeço pela nobreza em dividir conosco seus preciosos conhecimentos. Acompanho sempre o Dr. Hildor (de quem também sou leitora e consultora assídua) e aprendo aqui todos os dias com os excelentes colunistas que além de competentes, são bondosos e exemplos de sabedoria, humildade e benevolência.
    Grande Abraço e que Deus o abençoe pelo esclarecimento que muito me ajudou.
    Márcia.

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