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AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS POR INCAPAZES – REPRESENTAÇÃO

 em Notarial

Foi publicada, em 18 de julho de 2013, no Diário Oficial do Estado de São Paulo, uma decisão penalizando o tabelião que lavrou escritura de venda e compra, na qual não exigiu a apresentação de alvará judicial para que menores adquirissem imóvel com recursos próprios, conforme exigência da lei civil e normas de serviços da CGJ.

É de salientar-se que a lei civil permite que os pais representem os menores na aquisição de bens, móveis ou imóveis, vedando-lhes, porém, os atos de alienação de imóveis dos filhos, para o que exige alvará judicial.

Desde que comecei a trabalhar em cartório, e lá se vai um balaio de tempo, os pais sempre representaram os filhos menores nos atos de aquisição de imóveis. E é assim que tenho procedido, somente solicitando autorização judicial para a alienação, nunca para a aquisição.

Assim era na vigência do CC/1916, e sem modificação no código atual.

Há uma clara distinção, na lei, acerca da incapacidade, tratando de modo diferente os incapazes sujeitos a tutela ou curatela, e os incapazes em razão da idade, sob o poder familiar.

A lei substantiva prevê necessidade de alvará para os atos que envolvam alienação de bens por incapazes, porém nas hipóteses de tutela ou curatela, conforme os artigos 1.728 até 1.783, embora havendo boa doutrina no sentido que a aquisição, mesmo em tais casos, prescinde da autorização do juiz.

Porém, tratando-se de filho menor, sob o poder familiar, compete aos pais a sua representação, não se vislumbrando nenhuma proibição, na lei, para a aquisição de bens em nome da prole, diferentemente do que ocorre quando se tratar de alienação, uma vez que em tal caso existe expressa vedação, nos termos do art. 1.691: “Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos… salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz”.

A lei veda, claramente, a alienação dos bens do menor, não a aquisição. Portanto, para a compra de bens, pelo menor, não se verifica nenhum impedimento legal para a representação pelos pais. A única peculiaridade a ser observada pelo tabelião é se há ou não eventual colisão de interesse dos pais com o do filho (art. 1.692), como por exemplo, se os pais forem os vendedores, e o filho, o comprador, caso em que se faria necessária nomeação de curador especial.

Por isso, é de acreditar-se que a decisão refira-se a aquisição de bens por incapazes sujeitos a tutela, ou a curatela, e não de menores representados pelos pais.

Mas, por medida de cautela, não sendo clara a norma, devem os tabeliães paulistas observar as determinações administrativas, ainda que possam estar em desacordo com a lei.

 

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Showing 157 comments
  • Airton Moacir Nedel Junior
    Responder

    Prezado José Hildor Leal, a primeira vista sua análise parece correta, porém gostaria de tecer os seguintes comentários:
    Certo é que a administração dos bens dos menores cabe aos pais. Supõe-se que o menor ao comprar um bem imóvel possua dinheiro em espécie. A pergunta que fica é: Podem os pais utilizar o dinheiro do menor para adquirir imóvel, mesmo que seja em benefício deste, sem a Autorização Judicial (que em seu processamento terá obrigatoriamente a participação do MP)? Tal ato não extrapolaria os poderes de administração?
    Ainda, temos casos em que os pais, com recursos próprios, compram um imóvel e pelas mais variadas razões escrituram-no em nome dos filhos menores. Nesse caso há escancarada omissão no recolhimento de ITCD da doação pecuniária para fins de aquisição de imóvel.
    Acredito que, salvo melhor juízo, está correta a decisão. Assim, devendo ser exigida, pela conhecida cautela notarial, a autorização judicial para lavrar-se EPCV onde menor adquire imóvel com recursos próprios, sendo ela dispensada no caso de haver escritura de doação de dinheiro ao menor determinando a sua utilização para a aquisição imobiliária, com pagamento de ITCD e concomitante escritura de compra e venda do bem imóvel, essa com recolhimento de ITBI
    No aguardo de mais comentários, esclarecimentos e posições quanto ao assunto.

  • J. Hildor
    Responder

    Colega (e estudioso) Airton, vou responder “colando” a manifestação de outro colega (Bruno Cysne), no grupo de discussões “Cartório Br”, onde teve início a polêmica. Ei-la:
    “Prezados colegas,
    Intrometendo-me no debate, até mesmo por também lavrar escrituras de compra de imóvel por menores – nestes casos representados pelos pais -, independentemente de qualquer manifestação judicial, penso ser descabida a necessidade de alvará judicial.
    Em situação análoga, alguns colegas notários catarinenses também enfrentaram a discussão, da qual abstraí os seguintes ensinamentos:
    – O notário não deve perquirir a origem do dinheiro relacionada à aquisição em hipótese alguma, seja por compra envolvendo menores ou maiores capazes. Senão chegaríamos ao absurdo de termos que fiscalizar se o dinheiro é proveniente de lavagem de dinheiro, se houve o recolhimento do IR sobre ganho de capital, etc. Ao indagarmos a origem dos recursos estaríamos quebrando o sigilo fiscal e bancário do usuário. E mais, brilhantemente expôs um colega: “qual é a origem do dinheiro das pessoas maiores desempregadas, dos estudantes, “do lar”, etc.” Ora, em tais casos também poderíamos estar diante de uma suposta doação em dinheiro com sonegação do ITCMD.
    – Se as partes quiserem declarar que o dinheiro veio de doação, incluindo a possibilidade da inserção das cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade, aí sim estaríamos obrigados a exigir o recolhimento do ITCMD, se incidente na legislação estadual.
    – O legislador disciplinou no artigo 1.691 do CC a necessidade de alvará nos casos de ALIENAÇÃO e, se o contrário o quisesse, incluiria também para as hipóteses de aquisição. Portanto, salvo melhor entendimento, a compra de imóvel estaria incluída nos poderes de administração.
    – As informações sobre as transmissões já são repassas à Receita Federal (D.O.I.), portanto, caso entenda pela sonegação, simulação, ou seja lá o que for, ela que inicie o procedimento para aferição dos recursos provenientes das transferências.
    – Por fim, lendo a decisão publicada, apesar da aplicação da pena de repreensão (artigo 32, inc. I, da Lei n. 8.935/94) ao colega notário, parece-me que não houve anulação ou nulidade da escritura pública em comento, o que permite supor sua legalidade, não é mesmo?
    Bruno Cysne
    Tabelião
    Tabelionato de Notas e Protesto de Títulos da Comarca de Correia Pinto/SC”.
    Ademais, surgiu mais tarde a dúvida se realmente a norma paulista proíbe a aquisição, sem alvará, havendo representação dos incapazes pelos pais. Na opinião do (Ubiratan Guimarães), Presidente do Notariado Federal, não há vedação em tal caso.
    Surgiu, também, informação que no Paraná há proibição no código de normas.
    Para isso a importância da discussão, para lançarmos luzes sobre o tema, e quiçá tornar uniforme o procedimento em todo o País.

  • Airton Moacir Nedel Junior
    Responder

    Sobre a informação do código de normas do Paraná: “11.2.25 – Sem a devida autorização judicial é vedado ao tabelião lavrar escritura de compra e venda para aquisição de imóvel quando numerário pertencer a menor e este figurar como outorgante comprador.”

    Aprofundando o estudo sobre o tema, encontrei o artigo do Mario Pazutti Mezzari, com aportes de João Pedro Lamana Paiva, no seguinte endereço: http://colegioregistralrs.org.br/anexos/Tutor%20ou%20Curador%20e%20a%20CV%20deim%C3%B3vel.pdf

    Note-se que o Código de Normas do PR diverge do exposto pelos nobres registradores gaúchos. Ainda, em conflito com estes tem-se a decisão inicialmente mencionada do Estado de SP.

  • Raphael
    Responder

    Olá!

    Não conheço o teor da decisão, mas provavelmente se refere a hipotese de aquisição de bem atraves de prestações sucessivas. Nesse ponto, a lei é clara ao dispor que o representante legal não pode contrair obrigações em nome do representado, salvo autorização legal (art. 1.691)

    Quanto a possibilidade de aquisição de imóvel com dinhero dos pais e registro em nome dos filhos, sem recolhimento de ITD, penso que nã é necessário autorização judicial par que não ocorra a evasao. Alias, incumbe ao notario exigir o recolhimento dos tributos dos atos praticados.

  • J. Hildor
    Responder

    Muita boa a contribuição trazida pelo Raphael. De fato, sem ser conhecida a íntegra da decisão fica difícil palpitar. A ementa, por si só, não esclarece.
    Quanto ao segundo parágrafo, também concordo plenamente.

  • Marcelo
    Responder

    O Art. 496 do CC diz: É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
    Pergunta: Sendo um ato ANULÁVEL, fica alguma responsabilidade para o Tabelião que lavrar a escritura, mesmo sabendo da existência de descendentes, e mesmo tendo alertado as partes sobre tal ato??

  • J. Hildor
    Responder

    Marcelo, no momento em que o tabelião dá ciência ao comprador, sobre a possibilidade de ser anulado o negócio, pelos demais descendentes, no prazo de 2 anos (decadência), a contar do registro, entendo que fica isento de qualquer responsabilidade.
    Se fosse ato NULO, então sim, o tabelião seria responsável pela nulidade.
    No entanto, falamos de ANULABILIDADE, a qual pode ocorrer, no prazo mencionado, ou não, tornando definitivo o negócio. Logo, ao alertar as partes sobre os eventuais riscos, e estas aceitarem o ato, nenhuma responsabilidade pela anulabilidade poderá ser imputada ao tabelião.

  • Marcelo
    Responder

    Boa Noite Dr. J. Hildor
    Abusando de seus conhecimentos, gostaria de informações sobre venda de imóvel em que figura como proprietário o empresario individual. O vendedor seria o empresário individual (CNPJ), representado pelo proprio com anuência de seu cônjuge? ou não há necessidade do cônjuge? Ou ainda, mesmo estando em nome do empresário individual seu cônjgue também compareceria vendendo e não anuindo.. ou nenhuma das opções?? Confesso que tentei entender alguns artigos que encontrei e nao cheguei a nenhuma conclusão.. grato..

  • GILBERTO
    Responder

    Boa noite,
    Sobre a compra e venda de imóveis sem escritura pública, preciso saber o seguinte: a limitação do art.108 do CC em 30 salários mínimos (R$20.340,00) é referente a cada imóvel, ou é válida para um único ato de venda também? Explico: se uma pessoa tem seis imóveis urbanos individualizados (lotes), numa mesma quadra, no valor de R$5.000,00 cada e resolve vender todos para uma mesma pessoa no valor de R$30.00,00, com títulos concedidos pela prefeitura, porém não registrados no Cartório, é válido o negócio?

  • J. Hildor
    Responder

    Marcelo, depende do modo como foi feita a aquisição. O aconselhável é fazer a leitura da matrícula do imóvel.
    A princípio o empresário individual pode alienar bens sem participação do cônjuge.

  • J. Hildor
    Responder

    Gilberto, a venda poderá ser feita por instrumento particular, se o valor de cada imóvel não ultrapassar 30 Salários Mínimos.

  • ROBERTO D.C
    Responder

    Boa noite, sou corretor de imóveis recém formado e acabo de entrar em negociação de um imóvel que está em nome de um menor de 13 anos, devidamente registrado em seu nome, até ai tudo ok., só que os pais venderam este imóvel para um parente que pagou tudo direitinho e sem nenhum documento assinado, daí tbm. tudo ok. este parente agora quer vender o imóvel para um terceiro e me procurou para saber o que deve ser feito para o provável comprador interessadíssimo no imóvel transferir a escritura após acerto entre as partes. Qual o procedimento agora? abraçços

  • J. Hildor
    Responder

    Roberto, o menor somente poderá vender com autorização judicial.
    O juiz normalmente autoriza a venda, desde que o dinheiro da venda seja para a aquisição de outro imóvel em nome do menor, ou aplicado em caderneta de poupança, até que atinja a idade adulta.

  • Lupércio
    Responder

    Boa tarde! E nos casos de doação de imóveis para menores incapazes, o alvará judicial também deverá ser exigido?

  • Lupércio
    Responder

    Apenas completando meu questionamento, gostaria de saber sobre a exigência do alvará judicial nas doações tanto para menores incapazes como relativamente incapazes (onde, antes, eram assistidos pelos pais)!

  • José Eduardo de Moraes
    Responder

    Dr. José Hildo Leal,

    O seu posicionamento é o mais adequado.

    Certas exigências podem ser até justificadas legalmente, sob um ponto de vista mais rigoroso, mas não continuam firmes se analisadas com sensatez, razoabilidade, e com um pouco de sensibilidade.

    Atenciosamente,

  • J. Hildor
    Responder

    Lupércio, a lei dispensa a aceitação quanto se trata de doação pura ao menor absolutamente incapaz.
    Assim, conforme a lei, deve ser exigida a aceitação do menor relativamente incapaz, que será assistido pelos pais.

  • J . Hildor
    Responder

    José Eduardo, comungamos da mesma opinião. Grato pela participação no blog notarial.

  • Mona
    Responder

    Bom dia Dr.
    O cartório fez uma escritura com menor “representado pelos pais” comprando um imóvel, e esta especificado na escritura que os recursos utilizados pela mesma vem de seus pais.
    O Oficial de Registro de Imóveis não procedeu o registro, alegando que é necessário a apresentação de um Alvara Judicial… o Senhor, com seu aprofundado estudo, aceitaria essas condições do Registro, o que poderia ser feito para a não apresentação do Alvara?
    Muito Obrigada

  • J. Hildor
    Responder

    Mona, por certo que não comungo desse entendimento, equivocado, sobre necessidade de alvará judicial para a aquisição de bens por menores que se acham legalmente representados pelos pais.
    Mas não se pode dizer, também, que a posição do registradro de imóveis seja improcedente. Algumas coisas precisam ser esclarecidas, para melhor compreensão.
    Haverá que se ver, primeiramente, o que dizem as normas administrativas do Estado onde esteja localizado o imóvel objeto da compra e venda. O registrador deve obediência às normas administrativas, e se elas (a exemplo de SP e PR) exigem o alvará, o registrador simplemente estará cumprindo com o seu dever.
    O errado não é o registrador, mas a norma estadual, que não tem fundamento em lei.
    Outra coisa: o registrador de imóveis deverá verificar a questão tributária, e sendo assim, constando na escritura que os pais doaram o numerário para o filho, poderá também questionar sobre o recolhimento do imposto de transmissão pela doação, ou seja, haveria, para o caso, dois fatos geradores do imposto de transmissão: um, de competência municipal, pela compra e venda do imóvel (ITBI), e outro, de competência estadual, pela doação do numerário (ITCD, ITCMD, ITC… conforme a UF).
    Então, prezada Mona, a resposta ao questionamento se encontra na norma administrativa do seu Estado.
    A título de curiosidade, poderias informar qual é?

  • luciane
    Responder

    comprei um carro já a três anos e a inventariante disse que o inventario já foi comcluido como posso fazer para ela passar o carro pro meu nome pos o documento do carro ainda é do falecido me ajude

  • Jose do Patrocínio
    Responder

    Caro J. Hildor,

    De que maneira poderão os pais resolver o seguinte problema: Querem representar um filho na compra de um imóvel de terceira pessoa, mas ao mesmo tempo desejam instituir usufruto em favor deles, pais. Pensei aqui que não seria possível. Ou seria o caso de o terceiro poder instituir tal usufruto? O comprador é menor. Como resolver tais casos? (Na prática sabemos que se trata de tentativa dos pais de fugir de futuros problemas etc.)

  • J. Hildor
    Responder

    Luciane, primeiro é preciso saber se quem vendeu o carro foi o morto (antes de ser morto, naturalmente), ou se foram os herdeiros do morto (depois do morto ter morrido).
    Depois é preciso saber se o carro foi arrolado entre os bens do espólio. Se foi, a quem coube, na partilha?
    Se não foi arrolado, poderá ser caso de sobrepartilha.
    Enfim, o melhor é pedir ao inventariante que lhe apresente o formal de partilha. É lá que estará a resposta.

  • J. Hildor
    Responder

    José do Patrocínio, usufruto é uma coisa muito mal entendida, no Brasil. Tem gente que pensa assim, e gente que pensa assado.
    No seu caso é preciso saber a origem do dinheiro. Se o dinheiro é do menor, o correto é que o imóvel seja adquirido somente por ele, livre de quaisquer ônus ou gravames, porque não seria justo que ele comprasse, com o dinheiro dele, a nua propriedade de um bem que não pudesse usufruir sabe-lá por quantos e quantos anos.
    Se, porém, os pais é que estão pagando o imóvel – ao tabelião não cabe pesqueiro de onde vem o dinheiro, mas se quiserem, podem os pais informar a origem do numerário utilizado na compra – então poderá ser feita a aquisição de forma bipartida, ou seja, cabendo aos pais o usufruto, e ao menor a nua propriedade. Embora o usufruto seja inalienável. Por lei, a doutrina admite essa modalidade de negócio, desde que seja em ato contínuo, concomitante. Tenho feito escrituras dessa natureza, com frequência.
    Mas, como eu disse antes, pensa-se e assim, e assado. Por isso, consulte o tabelião da sua cidade, parafrasear como procedem por aí.

  • J. Hildor
    Responder

    Pesqueiro é coisa desse tal de corretor ortográfico. Eu escrevi “perquerir”.
    Desculpe.

  • J. Hildor
    Responder

    Meu Deus, é hoje. E é a pressa, também. Leia-se que embora o usufruto seja inalienável, por lei, a doutrina admite etc.etc.etc.
    E por fim, não é parafrasear, é para saber como procedem por aí.

  • Fernando Consul
    Responder

    Caro J. Hildor, questão pertinente (relacionada ao assunto) envolvendo a aquisição de imóvel pelo filho com origem em doação de dinheiro pelo pai, instituição de usufruto e gravame de cláusulas de inalienabilidade, inc. e imp. causa controvérsias realmente. Há quem entenda que não seria possível tal negócio jurídico, pois, “in fine”, estar-se-ia clausulando dinheiro. Por outro lado, por homenagem ao princípio da autonomia da vontade e da celeridade, outros, e parece correto o entendimento, pensam que seria possível lavrar a escritura, cabendo ao Tabelião fiscalizar o recolhimento do ITCD sobre o dinheiro…

    A propósito da inalienabilidade do usufruto, tenho dúvidas … O que se proíbe é transmissibilidade do usufruto por ato oneroso ou gratuito certo? Logo, a instituição primitiva em favor de uma ou mais pessoas usufrutuárias de um bem de minha propriedade estaria fora desta norma proibitiva?

    Assim, no exemplo citado, se o dinheiro é do pai, abrem-se duas situações: primeira, se o filho é menor, ele não pode instituir usufruto para o pai, porque lhe falta capacidade de fato (o que poderia ser feito é a instituição de usufruto direta para o pai e a venda da nua-propriedade para o filho menor)

    Segunda: se o filho fosse maior, em tese, seria possível a triangularização proposta, ficando o filho com a propriedade, com a instituição de usufruto para o pai e o vendedor recebendo o preço apenas da compra e venda da propriedade “alodial”.

    É isto mesmo?

  • césar
    Responder

    Minha cliente tem dois filhos; um maior, incapaz, o qual tem a tutela e uma filha, também maior. Ela quer doar seus imóveis que são parte da geração de renda da família para a filha, visto que, estando em idade avançada, certamente ela virá a ser a tutora do irmão, no caso da mãe vir a faltar. Poderá a mãe transferir, por doação, todos os imóveis para a filha, com todas as cláusulas (usufruto do imóvel que mora, incomunicabilidade, impenhorabilidade e reversão) que venham proteger ela mãe o ao irmão incapaz? Obs. um dos imóveis é onde a mãe mora com o filho; os outros são alugados para geração de renda.

  • Geovana Bortoli
    Responder

    Prezado Dr. José Hildor,

    Aproveito o debate sobre o tema para questionar se o Senhor pode me auxiliar no seguinte caso: Com o falecimento de um dos sócios de uma sociedade limitada os herdeiros decidiram assumir em igualdade de condições as cotas de seu pai. A alteração foi registrada na Junta Comercial. Ocorre que um dos filhos é menor de idade, mencionaram que o menor será representado por sua mãe até atingir maioridade. O objeto social é incorporação e compra e venda de imóveis. Pretendem encaminhar escrituras de compra e venda de imóveis nessas condições. É possível ou é necessário alvará judicial?
    Antecipadamente agradeço.

  • J. Hildor
    Responder

    Fernando Comsul, a lei não é clara, mas a doutrina admite a compra e venda simultânea do usufruto e da nua propriedade. Assim, tendo doado o numerário, é possível que o pai adquira o usufruto, e o filho a nua propriedade. Ou que o pai adquira o imóvel, e depois faça doação ao filho, em tal caso reservando para si o usufruto.

  • J. Hildor
    Responder

    César, a doação somente poderá ser feita com relação a parte disponível do patrimônio da doadora, ou seja, a metade, pois a outra metade compõe a legítima dos herdeiros necessários.

  • J. Hildor
    Responder

    Geovana, o contrato faz lei entre as partes, e sendo assim, é no contrato social que vai estar a resposta para o teu questionamento.

  • Karina Souza
    Responder

    Boa noite.
    Gostaria de tirar uma dúvida:
    Menor representada pelos pais compra imóvel, com recursos provenientes exclusivamente da genitora, sendo esta usufrutuária do referido imóvel (exatamente como o exemplo citado acima).
    Passado o tempo, a genitora tem outro filho e agora quer que este, também menor, divida com a irmã a propriedade. Como proceder nesse caso?
    Agradeço.

  • J. Hildor
    Responder

    Karina, se a doação do numerário não referiu-se a adiantamento de legítima, o valor terá que ser oportunamente levado à colação, quando então deverão ser igualadas as legítimas.
    No momento não vejo o que fazer. É coisa a decidir-se futuramente, no inventário da doação, ou por outro meio, quando maiores os 2 filhos.

  • J. Hildor
    Responder

    Enfim, uma decisão que reflete o melhor Direito, dando razão ao que foi exposto no texto.
    “1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Compra e venda de imóvel por menor impúbere devidamente representado – Doação omitida no instrumento entabulado entre as partes – Desnecessidade de expedição de alvará judicial – Ato realizado no interesse do incapaz – Dever de fiscalizar o recolhimento dos impostos que não deve se sobrepor ao ato de vontade das partes – Dúvida improcedente.
    0072005-60.2013.8.26.0100
    Dúvida 17º Oficial de Registro de Imóveis Diego da Silva Criscuolo – Registro de imóveis – dúvida compra e venda de imóvel por menor impúbere devidamente representado doação omitida no instrumento entabulado entre as partes – desnecessidade de expedição de alvará judicial ato realizado no interesse do incapaz dever de fiscalizar o recolhimento dos impostos que não deve se sobrepor ao ato de vontade das partes.
    Vistos.
    O 17º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo suscitou a presente dúvida a requerimento de DIEGO DA SILVA CRISCUOLO. De acordo com o relatado (fls. 02/06), pretende-se o registro de uma escritura de compra e venda lavrada perante a Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais do Distrito de Ermelino Matarazzo Comarca de São Paulo (fls.21/23), em 28 de agosto de 2013, no qual Elias Moreira dos Santos e sua mulher Mara Virginia Criscuolo dos Santos venderam o imóvel objeto da matrícula nº 59.443 ao suscitado, menor impúbere, representado por seu genitor Carlos Eduardo Criscuolo.
    O título foi apresentado ao 17º Registro de Imóveis em 30 de outubro de 2013 e qualificado negativamente, por entender o registrador que o suscitado não cumpriu a exigência de apresentação do alvará para lavratura da escritura pública de compra e venda do imóvel adquirido com recursos próprios, sendo que a representação legal não seria suficiente para suprir a incapacidade civil do adquirente. Alega, ainda, que de acordo com a escritura lavrada não houve a menção de qualquer doação em dinheiro, não sendo caso de recolhimento de tributo para este fato gerador.
    Houve impugnação do suscitado (fls.32/37) DIEGO DA SILVA CRISCUOLO, que alega genericamente que a compra e venda do imóvel foi feita em seu interesse exclusivo, com a utilização de recursos outros, que independem de qualquer autorização judicial para serem utilizados. Sustenta que de acordo com o artigo 1.691 do CC a aquisição de bens móveis ou imóveis em nome de menor necessita da prévia autorização judicial apenas na hipótese de alienação dos bens, bem como que o registrador só poderá exigir a expedição de alvará judicial nas hipóteses expressamente previstas em lei. Por fim, aduz que em relação a fiscalização tributária o Oficial só é responsável pelos negócios praticados perante sua fé pública e que contem com sua efetivação intervenção.
    O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 39/41).
    É o relatório.
    Passo a fundamentar e decidir.
    O suscitado, relativamente incapaz em razão da idade, pretende o registro de contrato de compra e venda, no qual figura como comprador de um imóvel. A exigência do registrador tem como fundamento o artigo 1691 CC, que dispõe: Art. 1691: Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz. É assente perante a doutrina pátria que a restrição imposta pelo legislador ao gerenciamento dos bens de menores pelos pais tem por finalidade impedir que eles venham a ser prejudicados.
    A compra de bem imóvel não foi prevista na norma, que fez menção expressa apenas à alienação, e, em não acarretando obrigações que venham a diminuir ou atingir negativamente o patrimônio do incapaz, está isenta da autorização judicial. Entendimento contrário viria contra a motivação legal, ou seja, em prejuízo do menor. O precedente trazido aos autos pelo zeloso Registrador constitui hipótese atípica. Naquele caso em especial, tratado nos autos CG 2013/96323, havia dúvida sobre a idoneidade do negócio jurídico subjacente e conflito de interesses.
    A simples leitura do título que se pretende registrar evidencia a omissão das partes em relação à origem do numerário utilizado para o pagamento. Conforme se verifica da escritura, não há qualquer menção de que o imóvel foi adquirido por recursos outros, consistente na doação modal acoplada à compra e venda, mas sim através de recursos próprios do menor. Tal afirmativa é embasada com o recolhimento de somente um imposto relativo à compra (ITBI imposto de transmissão de bem imóvel), não havendo nenhuma menção ou recolhimento em relação à eventual doação realizada em prol do menor (ITCMD). O artigo 289 da Lei 6.015/1973: é dever dos oficiais registradores fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício. Logo, cabe ao registrador fiscalizar o recolhimento dos tributos incidentes sobre os fatos geradores. Não existe o fato gerador do imposto de transmissão relativo à doação no contrato entabulado. Com razão o MM Juíz Asdrubal Nascimbeni (fls. 03) ao afirmar que a origem do numerário não interessa ao Direito Civil, mas ao fisco.
    A responsabilidade fiscal é de quem realiza o negócio, não cabendo ao Registrador presumir eventual fraude ou simulação e exigir recolhimento em desconformidade com o exposto no título. Como vem sendo decidido nesta 1ª Vara de Registro Públicos em casos semelhantes: “O registro de ESCRITURA pública de venda e compra do suscitado para sua filha menor, em que pese envolver uma suspeita de ato simulado, que pode até revelar sonegação fiscal, conquanto a DOAÇÃO é mais fortemente onerada, não pode ser obstada sob a ótica registral. A aquisição, como destacou o Ministério Público, se faz em prestígio e favorecimento da menor, de forma que não pode exigir, no caso, um rigorismo maior, mormente porque é o pai ou a mãe que possuem prerrogativas para representar seus filhos menores. O pátrio poder pode ser exercido por um ou outro, ou ainda por ambos. Não se vislumbrando irregularidade registral, o acesso da escritura ao fólio deve ser franqueado.” (Dr. Venício Antonio de Paula Salles, Processo nº 164169-2/02).
    Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo 17º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de DIEGO DA SILVA CRISCUOLO, para que o título tenha acesso ao registro. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.
    Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias.
    Oportunamente, ao arquivo.
    P.R.I.C.
    São Paulo, 12 de fevereiro de 2014.
    Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 413) (D.J.E. de 11.03.2014 – SP)
    Fonte: DJE/SP | 11/03/2014″.

  • Maria das Graças Lima Pereira
    Responder

    MAE VENDE IMOVEL EM NOME DO FILHO MENOR SEM AUTORIZAÇÃO JUDICIAL
    Um cliente me procurou, e disse que comprou um imovel já há algum tempo atrás, e escriturou em cartorio, porem só agora foi registrar no Cartório de Imoveis, mas o cartorio se recusou a registrar e alegou que o imovel pertencia a menor, e a mãe só poderia vender com autorização judicial, acontece que ele não sabe onde a mulher que vendeu o dito imóvel se encontra, e agora que ação é cabível. Adjudicação Compulsoria ou um pedido de alvará de autorização? Afinal, ele comprou, pagou todos os impostos, usou de boa fé pois não sabia que precisava de autorização judicial, achou que a mãe era legalmente indicada para esse fato, mas quem errou mais ainda foi o cartorio que escriturou sem autorização judicial, por favor me ajudem

  • J. Hildor
    Responder

    Maria das Graças, vou pedir desculpas, mas não posso acreditar que exista, no Brasil, algum tabelião que faça escritura de venda de bem de menor, sem alvará judicial, e lanço aqui um desafio: que seja informado qual o cartório, a data, o número, folhas e livro do ato. Como o fornecimento de certidões é de livre acesso, prometo que vou buscar cópia da escritura, e depois, sim, apresento uma possibilidade de solução.
    Fico no aguardo.

  • Douglas
    Responder

    Boa tarde poderiam me ajudar nessa dúvida..?..
    Quero comprar um imovel que era de usofruto de um menor de 14 anos..o domo está esperando o juiz assinar um documento que fala que este imovel que ele está vendendo foi trocado por um outro para o menor, como esse era de usufruto do menor ele colocou ouro no lugar…já faz uns 2 anos que ele está a espera do juiz assinar esse documento…isso demora mesmo? Pode demorar mais quanto tempo?

    Eu comprando darei uma quantia agora e o restante só quando esse documento for assinado.
    Obrigado..

  • J. Hildor
    Responder

    Douglas, procure um tabelionato na sua cidade, para a feitura do ato. Negócios feitos por instrumento particular são perigosos.

  • Déborah
    Responder

    Prezados,
    Tenho uma pergunta. Meu tio me pediu hoje para ajudá-lo a pesquisar sobre isso. É sobre o artigo 1691, do Código Civil.
    Meu tio tem uma filha menor (15 anos) que tem Síndrome de Down, e existe algumas isenções para portadores dessa deficiência mental (Como isenção de IPI, IPVA, ICMS). Ele conseguiu um documento da Receita Federal que o autorizava (Como representante legal) a adquirir um automóvel em nome da filha portadora de deficiência mental, apresentando na concessionária esse documento que o isentava desses impostos. O dinheiro é do pai, não é da menor. Entretanto, nenhuma concessionária permitiu que ele fizesse a aquisição do bem em nome da filha por causa do financiamento que ele teria que fazer, alegando que ela era menor e não podia constar como alienante do bem.
    Ele procurou uma instituição bancária para ver se conseguiria fazer um financiamento para essa aquisição em nome dessa filha menor e incapaz, e o departamento jurídico do Banco o informou que eles só poderiam liberar o financiamento mediante Autorização Judicial com alvará, e ainda o informaram que essa autorização é com base no artigo 1691 do Código Civil.
    Isso realmente procede, mesmo sendo bem móvel, e não imóvel?
    Esse artigo 1691 do Código Civil, dá margem para fazer esse pedido para um juiz? E esse pedido seria uma ação mesmo, com audiência e tudo, ou só seria um “sim” ou um ” não” do juiz sem precisar esperar esse tempo todo da justiça?
    Pergunto porque o documento dado pela receita federal que consta a isenção do IPI, e do ICMS, tem prazo limite, e se for esperar pela justiça vai acabar excedendo esse prazo. Ele mora no Rio de Janeiro e não sabe como conseguir essa autorização.
    Se puderem ajudar, eu ficarei muito grata!

  • Patricia
    Responder

    Olá, por favor me esclareça uma dúvida !!!
    Minha mãe junto com meu padrasto compraram um imóvel em Curitiba- PR, porem antes de quitarem a casa ele faleceu (meu padrasto).. Minha mãe conseguiu quitar a casa ficando 50% em seu nome e 50% no nome da minha irmã menor de idade …
    Como todos os nossos familiares estão aqui em SP ela se mudou para cá e está pagando aluguel, deixando sua casa em curitiba sem nenhuma utilidade … ela quer vender para comprar uma outra aqui, pretendendo abrir mão dos seus 50% assim deixando a menor com 100% da casa …

    Como ela pode fazer essa venda da casa de curitiba e comprar uma aqui em SP ? e quanto tempo essa “transação” poderá demorar ?

    Grata

  • Raquel
    Responder

    Oi, tenho uma dúvida, gostaria de saber se o senhor pode me esclarecer. Um imóvel de propriedade de um casal (pais do menor), querem doar para o filho menor de idade com reserva de usufruto para um terceiro (avô). É possível? Caso negativo, pode-se primeiro fazer o usufruto em favor do terceiro (avô) e depois doar o imóvel ao menor já com o gravame?

    Obrigada.

  • J. Hildor
    Responder

    Déborah, entendo que para que os pais possam legalmente contrair obrigações em nome dos filhos menores, haverá sim que ter autorização judicial.

  • J. Hildor
    Responder

    Patrícia, não entendi. Sua mãe quer vender a casa, ou doar para uma filha menor?
    Sobre o tempo para fazer uma escritura, é possível afirmar que se trata de um procedimento rápido, podendo oscilar entre um, dois, no máximo 15 dias.

  • J. Hildor
    Responder

    Raquel, o usufruto somente pode se reservado aos próprios proprietários. Sendo a favor de terceiro chama-se instituição, e não reserva.
    Mas, o negócio é possível, da forma sugerida. Primeiro, deve ser feita a instituição do usufruto a um (avô), e em seguida, ou até em ato simultâneo, a doação da nua propriedade ao menor.
    Quando houver a morte do avô, extinguindo-se o usufruto, a propriedade vai se consolidar em nome do menor.

  • Patricia
    Responder

    é o seguinte, minha mãe tem uma casa em Curitiba, onde ela possui 50% e minha irmã menor 50 %(casa da minha mãe e da minha irmã) .. Porem ela não quer morar em Curitiba e sim em SP (onde esta morando de aluguel).. Para vender a casa ela perdera o 50% da parte dela e automaticamente passara para minha irmã , pois se trata de um bem material dela …

    qual o procedimento correto para fazer a venda da casa de curitiba e a compra de uma casa em sp !! ?

  • J. Hildor
    Responder

    Patrícia, se sua irmã tiver menos de 16 anos será necessária autorização judicial para vender a parte dela. Se tiver entre 16 e 18 anos, poderá ser emancipada, cessando a relativa incapacidade.

  • jh
    Responder

    A MÃE FAZ A RENUNCIA DE SUA MEAÇÃO NOS AUTOS DE INVENTÁRIO DE SEU MARIDO, DOIS HERDEIROS FILHOS, DOIS IMÓVEIS SIMPLES, SOMANDO OS VALORES, NÃO CHEGA A 5.000 UFESPs. FICANDO CADA HERDEIRO FILHO, COM UM IMÓVEL… FOI TRANSITADO EM JULGADO EM 2001, E EXPEDIDO E ASSINADO PELO MM. JUIZ…..DA COMARCA….FOI LEVADO A REGISTRO, UMAS 5 VEZES, 2.004, 2.005 2007, 2008, E 2013 EM OUTUBRO, A DEVOLUÇÃO ERA SEMPRE A MESMA, CARTA DE HABITAÇÃO, PARA AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO…….RESOLVI FAZER UM REQUERIMENTO PARA QUE O OFICIAL REGISTRE PELO PRINCIPIO DA CINDIBILIDADE, APÓS DUAS TENTATIVAS……ABRIL E OUTUBRO DE 2.013. ESSE OFICIAL COM TAMANHO ÓDIO E IGNORÂNCIA E PREPOTÊNCIA, DEVOLVEU POR ÚLTIMO, EM NOVEMBRO DE 2.013, DECLARANDO QUE EXISTE UMA DECISÃO, QUE A MÃE NÃO PODE RENUNCIAR A SUA MEAÇÃO….MAIS NA DEVOLUÇÃO DA DÚVIDA O MP….DECLARA QUE TEM QUE SER REALIZADA POR MEIO DE UMA DOAÇÃO……. PELO QUE EU SEI, QUALQUER RENUNCIA, DOAÇÃO, OU CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS, MENCIONANDO A QUEM, TUDO É CONSIDERADO COMO DOAÇÃO, POR INSTRUMENTO PUBLICO.., 1) – CALMA OS AUTOS DE INVENTÁRIO É CONSIDERADO UM INSTRUMENTO PUBLICO; 2)-PELO VALOR . É 30 SALÁRIOS MINIMOS. 3) – TAMBÉM . NÃO A INCIDENCIA DE IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS, VISTO QUE O VALOR DOS IMÓVEIS SÃO INFERIORES A 2.500 UFESPs… AGORA COMO FICA O COMPRA…… POIS ESSE OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS, TRATA AS PARTES INTERESSADAS, OU O COMPRADOR, COMO UM MARGINAL, POIS O IMÓVEL É NUM MORRO DESTA CIDADE. .. ISSO, PODE SER CONSIDERADA COMO UMA FALTA DE CORTESIA E EDUCAÇÃO, ISSO PODE SER CONSIDERADO UMA FALTA GRAVE… PORQUE ELE ESTÁ ALI, COMO UM OFICIAL DA LEI. PELO QUE EU SEI.
    O serviço registrário faz de seu titular um delegado do Poder Público, com a possibilidade, nos limites da lei, de representar, proceder, examinar, julgar, resolver as questões que lhe sejam pertinentes. Afirma, pois, sua condição de prestador de um serviço público. Ele recebe, com a delegação, competência e autoridade para cumprir funções estatais que visam a realização de fins públicos. OFICIAIS DE REGISTROS IMOVEIS COMENTEM….OBRIGADO….

  • Fabiana
    Responder

    Prezado boa tarde,

    Sobre o tema em discussão o que me chamou a atenção é quanto a autorização judicial (alvará) para alienar um imóvel de pessoa jurídica, na qual um dos sócios é filho menor de idade e está representado por seus pais, sendo que o Pai é o outro sócio da empresa. A empresa possui o objeto social: prestação de serviços de coleta e comercio atacadista de lubrificantes usados e transporte rodoviário de produtos perigosos. E ainda a administração restou estabelecida para o Pai, porém não restou esclarecido quanto a alienação e aquisição de bens, tão somente que o administrador possui os poderes gerais para praticar todos os atos pertinente à gestão da sociedade, mas a assinatura isolada de qualquer deles não obriga a sociedade perante terceiros, o que acredito que seja praxe.
    Será que deverá ocorrer alteração no contrato social para esclarecer que os pais poderão alienar ou adquirir bens imóveis ??
    Grata.
    Fabiana G. Santos.

  • J. Hildor
    Responder

    JH, quando há inconformidade com a qualificação negativa do título, pelo registrador de imóveis, há possibilidade de ser solicitado o procedimento de dúvida, a ser encaminhado ao juiz pelo próprio registrador.
    O juiz, tomando conhecimento, decidirá, determinando o registro, ou dando razão à negativa.

  • J. Hildor
    Responder

    Fabiana, tens razão. O contrato social faz lei entre as partes. No caso que apresentas, entendo que deverá ser buscada a autorização judicial.

  • vanda
    Responder

    Prezado J.Hildor, gostaria de comprar um imóvel e coloca-lo em nome de meus filhos, ambos com menos de dezesseis anos, preciso de alguma autorização?
    terei que figurar no documento como a pessoa que pagou ?

  • J. Hildor
    Responder

    Vanda, ao tabelião não compete questionar a origem do dinheiro utilizado na aquisição, sejam maiores ou menores os compradores.
    No entanto, se houver declaração que o numerário utilizado para a aquisição foi doado, então o tabelião deverá inclusive fiscalizar o recolhimento do imposto estadual por conta da doação do dinheiro.
    Converse com o tabelião que for lavrar a escritura, isso porque as normas administrativas são diferentes em cada Estado, podendo no seu caso a interpretação ser outra, conforme o lugar da situação do imóvel.

  • Airton M. Nedel Junior
    Responder

    Compartilho com os colegas parte duma notícia do IRIB, disponível no link: http://www.irib.org.br/html/noticias/noticia-detalhe.php?not=3926&utm_source=emailmanager&utm_medium=email&utm_campaign=Boletim_Eletronico_do_IRIB__No_4366__26_de_junho_de_2014
    “Avançando, ainda, em algo mais sobre o assunto, podemos afirmar que a exigência do citado alvará vai ocorrer também frente a aquisição de imóvel em nome de menor, e com recursos deste, por tal ato ir além da administração do patrimônio do menor, mostrando-nos efetiva substituição de dinheiro por imóvel, cuja análise judicial vai se fazer necessária para ver se essa aquisição vai ou não se mostrar como de interesse do incapaz. Se, no entanto, tivermos aquisição feita por menor, com pagamento advindo de recursos de terceiros, visto aí como doação do devido numerário ao aludido menor, temos a situação a dispensar a comentada autorização judicial, por ver tal negócio como apenas a beneficiar o adquirente, bastando, neste caso, que o menor seja representado ou assistido por seus representantes legais, sem qualquer providência em juízo.”

  • Rafael
    Responder

    Prezado
    Boa Tarde,
    Estou comprando um imóvel com minha mãe e meu pai, só que meu pai é interditado pela justiça, e minha mãe tem a curatela dele, mas tive informação que na hora de assinar o registro da escritura mesmo com a curatela do meu pai, minha mãe vai precisar de um alvará especial do juiz.

    A pergunta minha mãe vai ter dificuldade de conseguir e esse alvará? quanto tempo leva em média esse processo? ou tudo é relativo?

  • J. Hildor
    Responder

    Rafael, tudo vai depender da interpretação que tiverem o tabelião e o registrador responsáveis pela escritura e registro do ato, e ainda das normas administrativas do Estado o de estiver localizado o imóvel.
    Em regra, os entendimentos são contraditórios. Há forte doutrina no sentido de que o curador tem poderes para adquirir bens em nome do interdito. E igualmente em sentido contrário.
    Por isso, comsulte o notário e o registrador de sua cidade, para saber que interpretação é dada por aí.
    O Direito, infelizmente, é assim.

  • Dr. Hildor
    Responder

    numa separação foi acordado verbalmente a doação da casa , fruto de uma uniao estável, para nossa filha. Ela é menor , tem 17 anos e eu queria vender a casa. Como fazer neste caso?

  • Isabel
    Responder

    Prezado Sr. J. Hildor
    tenho imobiliária e um cliente me procurou, achamos o imóvel ela vai comprar..ele é solteiro e vive com uma menina de 15 anos, com conhecimento dos pais dela,. Quer comprar o imóvel no nome dele e dela…se ela for assistida pela mãe a escritura poderá ser outorgada ?
    O imóvel fica em Guarulhos, estado de São Paulo
    Consultei um escrevente ele “acha” que haverá necessidade de alvara
    o que você acha ?

  • Carina
    Responder

    Boa tarde! Como devo solicitar um alvará judicial para que o curador adquira um imóvel para o incapaz; neste caso maior de idade (42 anos), o imóvel será alienado ( Caixa Econômica Federal) este incapaz possui pensão suficiente para suprir suas necessidades inclusive margem para pagar o financiamento. Desde já agradeço

  • J. Hildor
    Responder

    Para quem fez a pergunta antes da Isabel (não constou o nome):
    Pelo que entendi, o acordo verbal não foi precedido da necessária escritura pública de doação, o que ainda deve ser feito.
    A menor com 17 anos pode ser emancipada, por acordo dos pais, e a partir daí praticar todos os atos da sua vida civil, como se maior fosse.

  • J. Hildor
    Responder

    Isabel, o que eu acho é uma coisa, e está expresso no texto acima, porém, ao que consta, o entendimento do judiciário paulista é outro.
    Assim, tratando-se de imóvel localizado em São Paulo, o melhor a fazer é seguir as orientações contidas no respectivo código de normas, para evitar dissabores na hora de registrar a escritura.

  • J. Hildor
    Responder

    Carina, o,pedido dirigido ao juízo competente para autorizar o negócio deverá ser bem fundamentando, expondo as razões e vantagens da alienação pelo incapaz.
    Se o juiz se convencer da vantagem do negócio ao interditado, com certeza autorizará a venda. Ao contrário, negará o pedido.

  • Samuel
    Responder

    Gostaria de saber sobre compra de carro em nome de menor incapaz,é que me ocorreu um fato; o vendedor falou que não seria possível o financiamento do carro em nome dele pois o mesmo é de menor e não poderia contrair divida e os pais também não poderia fazer em nome do mesmo.

  • J. Hildor
    Responder

    Samuel, de fato, o incapaz não pode assumir obrigações.
    Aliás, se nem sequer pode ter carta de habilitação, por qual motivo o menor deveria comprar um carro?
    Acho que para tal fim nenhum juiz daria autorização.

  • flavio
    Responder

    não deixarei uma resposta e sim uma pergunta caros amigos, se poderem responder lhes serei grato. menor de dezoito e maior de dezesseis anos possuidor de comercio e economia própria, pode doar a menor de dezoito e maior de dezesseis sendo este casado. e se a doação for condicionada a um fim e o donatário concorda mas não cumpre com o acordado o que ocorre nesse caso podem me responder agradeço. um abraço, é porque ainda estou engatinhando.

  • J. Hildor
    Responder

    Flávio, a lei esclarece que cessa a incapacidade do menor de 18 anos pelo estabelecimento civil ou comercial, que já tenha completado 16 anos e possua economia própria.
    Também, a lei declara capaz o menor que tiver contraído casamento.
    Assim, o negócio sugerido é possível, e se tratando de doação condicional, vai se resolver se a condição não for cumprida.

  • vital
    Responder

    boa noite,em julho de 1999 comprei uma chacara(área rural)em 2010 apareceu uma suposta dona com uma procuração reenvindicando as terras,fis casa e benfeitorias,ela tem direitos,tendo em vista que ela nasceu em 1977,e pelo que sei perante a lei do código civel até 2002 a maioridade para tal era 21 anos

  • vital
    Responder

    esqueci de comentar segundo ela comprou em 1996

  • vital
    Responder

    boa noite,em julho de 1999 comprei uma chacara(área rural)em 2010 apareceu uma suposta dona com uma procuração reenvindicando as terras que a veria comprado em 1996,fis casa e benfeitorias,ela tem direitos,tendo em vista que ela nasceu em 1977,e pelo que sei perante a lei do código cível até 2002 a maioridade para tal era 21 anos

  • J. Hildor
    Responder

    Vital, sempre que fores adquirir um imóvel consulte um tabelião, antes de tudo, para não comprar um “barco furado”.
    Na situação em que estás, o aconselhável é que pesquises junto ao cartório de registro de imóveis para saber em nome que quem está registrado o imóvel, até para confirmar ou não a validade da tal procuração.
    Também, podes apresentar o documento que possuis, em um tabelionato, e pedir a opinião sobre o contrato que foi feito em 1999.
    Outra coisa, se desde 1999 estás na posse do imóvel, tendo se passado 15 anos, tendo posse mansa e pacífica, com ânimo de dono, podes buscar o título de domínio através de usucapião.

  • Desirée
    Responder

    Boa tarde, gostaria de saber se o pai que administra a pensão do filho menor de idade, pode adquirir imóvel, ou automóvel com dinheiro da pensão do filho, sem o consentimento deste? E ainda, pode este pai colocar esta aquisição em seu próprio nome ao invés de colocar no nome do filho?

  • Maria
    Responder

    Bom dia , gostaria de saber se posso comprar um imovel financiado e sem entrada em nome do meu filho portador de sindrome e pagar este mesmo com o beneficio que recebo todo mes o loas. Imovel sair em nome dele propio o menor. Agradeço desde ja sua atençao e esclarecimento.

  • J. Hildor
    Responder

    Desirée, eu entendo que o pai pode administrar os bens e negócios dos filhos menores, mas fazendo a aquisição dos bens em nome dos filhos, não em nome próprio, o que não se justifica.
    No entanto, há entendimentos de que mesmo para a aquisição em nomes dos menores seria necessária a autorização do juiz.
    A leitura do texto acima expõe a situação.

  • J. Hildor
    Responder

    Maria, não dissestes se o seu filho é menor ou se já atingiu a maioridade.
    Se for menor, entendo possível a aquisição em nome dele, desde que as obrigações sejam assumidas por alguém com capacidade jurídica.
    Se for maior, deverá ser nomeado, pelo juiz, curador a ele.
    Em todo caso, como escrevo no texto acima, as interpretações são divergentes, conforme o lugar. Procure informar-se junto aos cartórios de sua cidade.

  • Antonio Cunha
    Responder

    Prezado Senhor. Estou movendo uma ação de adjudicação compulsória de imóvel contra uma construtora. Uma das sócia se deu por citada na ação sem antes ser indicada para tal. A citação foi inicialmente promovida em nome do representante legal que assinou a escritura particular de promeesa de compra e venda. Os pagamentos foram feitod na construtora e sócia que se deu por citada, antes de seu sóciorecebia esses valores, que foram descobertos em sua conta particular através dos depósitos em bancos do cheques microfilmados. Ela está escondendo esse fato dos outros sócios. O que fazer, Seria necessário citar todos os sócios, eis que a sócia que antecipou-se na citação por não ter sido encontrado o sócio que foi determinado na inicial para responder a ação . o que fazer neste cado

  • Thatiana
    Responder

    Prezado,

    Escritura Pública de compra e venda para dois menores realizada em 1995, foi instituido usufrutos para os pais dos menores, a Receita estadual esta alegando que houve fraude de imposto, pois teria que recolher ITCD e não ITBI como constou, ele alegam que não tem como comprovar que os menores tinham renda para adquirir o imóvel. A receita estadual pode interferir em um ato que foi registrado a tanto tempo? Ela pode cobrar um imposto com juros na data de hoje? Ela tem competência para isso?

  • Thais
    Responder

    Prezado Hildor,
    Primeiramente gostaria de parabenizá-lo, pois seus artigos são sempre os que mais me socorrem nos momentos de dúvida! Gosto muito dos seus posicionamentos! Gostaria que tirasse uma dúvida minha: um casal está adquirindo um imóvel e em seguida deseja instituir usufruto sobre esse bem ao filho interdito, sendo que a mãe é a curadora. Considerando que o art. 1748, II do CC exige autorização judicial para o tutor aceitar doações pelo tutelado, devo estender essa necessidade de autorização judicial para aceitar ao usufruto? E mais, incide a hipótese em que haveria conflito de interesses entre a mãe, na qualidade de instituidora do usufruto e ao mesmo tempo representando o incapaz usufrutuário? Desde já agradeço!

  • J. Hildor
    Responder

    Thaís, agradeço as bondosas palavras. Quanto ao tema, seguindo a literalidade da lei, parece necessária a autorização judicial, isso porque o usufruto pode trazer ônus ao usufrutuário, uma vez que a ele compete o pagamento dos impostos que recaiam sobre o imóvel.
    Mas, sendo a própria mãe a curadora do filho, e uma vez que se trata de ato essencialmente benéfico, gratuito, em benefício do interdito, eu faria o ato, e se por acaso houvesse impugnação – por exemplo, do registro de imóveis – sempre seria possível buscar a aprovação do juiz, com fundamento no par. único do art. 1.748, quando dispõe:
    “No caso de falta de autorização, a eficácia do ato do tutor depende da aprovação ulterior do juiz”.

  • Renata França Bastos
    Responder

    Boa noite! Gostaria de uma informação. Minha tia que é casada e não possui filhos, gostaria de comprar um imóvel com recursos próprios no nome do meu filho que tem 14 anos de idade. Como devemos proceder ? Somos do Rio de Janeiro. É possível esse imóvel ser colocado no nome do meu filho e eu ser a representante ? Obrigada

  • J. Hildor
    Responder

    Renata, sim, é possível.
    A princípio sua tia deve fazer a doação do numerário ao seu filho, e com o dinheiro doado ser feita a compra do imóvel, em nome do seu filho.
    Consulte um tabelião do RJ, sobre a melhor maneira de fazer o negócio, porque a legislação tributária é diferente nos diversos estados brasileiros.

  • J. Hildor
    Responder

    Antônio Cunha, a situação processual deve ser verificada com o advogado. Sou tabelião, e como tal não tenho conhecimento para responder ao seu questionamento.

  • J. Hildor
    Responder

    Tathiana, essa questão tributário depende de legislação estadual, e assim, em cada estado brasileiro temos leis diferentes.
    O aconselhável é que procures um bom advogado tributarista para melhor orientá-la.

  • Fabiana Lessa de Araujo
    Responder

    Bom dia, posso lavrar uma Escritura de Doação para um menor impúbere que não esteja inscrito no cpf? sendo ele representado por seus pais? como ficará no caso da DOI?

  • J. Hildor
    Responder

    Fabiana, já vi criança recém nascida com CPF. É muito fácil fazer a inscrição.
    O CPF é obrigatório para as operações envolvendo imóveis.

  • Fausta Cristina Reis
    Responder

    Olá, gostaria de sua ajuda também.
    Adquiri um carro há seis anos usando o benefício de desconto do IPI com autorização da Receita Federal e após toda a burocracia do processo conseguimos o desconto. Agora, precisamos trocar o carro mas quando procuramos o cartório para autenticar o documento de transferência o cartório exigiu a autorização judicial. Na defensoria me foi negada a gratuidade devido a minha renda e o custo com o advogado excede o desconto que recebi na aquisição. Não tendo nenhuma assistência do governo para nenhum tratamento da minha filha, esperava que este benefício fosse realmente um beneficio… Enfim, como posso conseguir resolver sem despender desta quantia? Eles podem mesmo negar que assinemos por ela? Desde ja agradeço.

  • Fausta Cristina Reis
    Responder

    Olá, gostaria de sua ajuda também.
    Adquiri um carro há seis anos usando o benefício de desconto do IPI com autorização da Receita Federal e após toda a burocracia do processo conseguimos o desconto. Agora, precisamos trocar o carro mas quando procuramos o cartório para autenticar o documento de transferência o cartório exigiu a autorização judicial. Na defensoria me foi negada a gratuidade devido a minha renda e o custo com o advogado excede o desconto que recebi na aquisição. Não tendo nenhuma assistência do governo para nenhum tratamento da minha filha, esperava que este benefício fosse realmente um beneficio… Enfim, como posso conseguir resolver sem despender desta quantia? Eles podem mesmo negar que assinemos por ela? Desde ja agradeço.

  • Fausta Cristina Reis
    Responder

    Olá, gostaria de sua ajuda também.
    Adquiri um carro há seis anos usando o benefício de desconto do IPI com autorização da Receita Federal e após toda a burocracia do processo conseguimos o desconto. Agora, precisamos trocar o carro mas quando procuramos o cartório para autenticar o documento de transferência o cartório exigiu a autorização judicial. Na defensoria me foi negada a gratuidade devido a minha renda e o custo com o advogado excede o desconto que recebi na aquisição. Não tendo nenhuma assistência do governo para nenhum tratamento da minha filha, esperava que este benefício fosse realmente um beneficio… Enfim, como posso conseguir resolver sem despender desta quantia? Eles podem mesmo negar que assinemos por ela? Desde ja agradeço.

  • Fausta Cristina Reis
    Responder

    Desculpe pelas postagens repetidas…

  • Janete
    Responder

    Caro Sr. Dr. José Hildor Leal:

    Na ação de pedido de expedição de alvará judicial de imóvel, cuja cota parte seja pertencente a um absolutamente incapaz, devo estender no polo ativo da ação, os nomes de todos os herdeiros, com procuração, visando com isso mostrar ao Juízo que há consenso entre todos os herdeiros para com a venda?
    Ou devo fazer o pedido apenas com o incapaz, por meio de seu curador? Juntando-se o Formal de Partilha onde restará pormenorizada a porcentagem de cada um?

  • J. Hildor
    Responder

    Janete, basta o pedido ao juiz. Depois, uma vez sendo autorizada a venda, e concretizada a transação, haverá prestação de contas ao juiz, quando então se demonstrarão as condições do negócio.
    Não há necessidade de procuração dos demais condôminos.

  • Thales
    Responder

    Estou em dúvida com o seguinte questionamento: Como um portador de síndrome de down vende um imóvel (este imóvel esta registrado no Cartório de Registro de Imóveis). Fui informado que não é bem simples esse procedimento….o que me diz José Hildor Leal?!?!?!

  • JOSÉ
    Responder

    Olá…tenho interesse em comprar um terreno, acontece que fiquei sabendo
    que um dos q eram herdeiros do terreno era incapaz e o inventario foi feito extra judicial.Tem validade este inventário?Posso ter problemas caso um dos herdeiros queira cancelar o inventario?

  • neyanne
    Responder

    Minha mãe, vendeu o único imóvel que possuía, e com o dinheiro foi comprado outro imóvel. Porém a escritura particular de compra e venda do imóvel adquirido foi lavrada como se o meu irmão mais novo tivesse comprado e coma na época ele era menor de idade foi assistido pela a minha mãe tendo apenas uma cláusula suspensiva de usufrut, que diz q ele não pode vendere nem colocá-la para fora enquanto está for viva pelo fato de ser sua mãe. Posso entrar com o pedido de anulação?

  • Paola
    Responder

    Bom dia,
    estou fazendo um artigo para a faculdade e tenho uma dúvida, não sei se você pode me ajudar a responder..
    O que ocorre com o menor infrator que participa de uma sociedade empresaria na qual ele é emancipado e há sonegação de impostos. Ele ira responder criminalmente ou não? E qual a pena?

  • DORIVAL
    Responder

    Éramos em dez irmãos, quando minha mãe foi comprar uma casa para sairmos do aluguel chamou todos os irmão inclusive meu pai para ajudar à pagar, portanto todos os maiores que eu falaram que iriam se casar e não precisavam ajudar até meu pai também não quis ajudar, então a mãe chamou os quatro filhos pequeno eu o mais velhos deles e nos quatro compramos a casa com resgates de notas promissórias com cada quitação. o contrato de compra e venda foi elaborado assim ” OS COMPRADORES O MEU NOME QUE ERA O MAIS VELHO PORÉM MENOR DE 21 ANOS NA ÉPOCA (NÃO FIZ EMANCIPAÇÃO PORQUE FICARIA MUITO CARO) E O NOME DOS TRES ABAIXO DE MIM. E DEPOIS VEM OS NOMES DO MEU PAI E MÃE ASSIM ” O PRIMEIRO ASSISTIDO E OS DEMAIS REPRESENTADOS PELOS PAIS”
    Minha pergunta é agora que infelizmente meus pais faleceram?
    os demais tem direito na casa?
    Obs: contrato de compra e venda de imóveis celebrado em 1982.
    Aguardo a resposta.

    Obrigado.

  • JURACI ALTINO DE SOUZA
    Responder

    Prezado Dr. J. Hildor, me permita ingressar neste forum de discussões e apresentar uma informação com o objetivo de responder a indagação formulada pela Paola, no último dia 16 de março de 2015:
    “Se o menor é emancipado, ele passa a ser capaz perante a lei. Ele responderá criminalmente pela sonegação somente se, pelo contrato social da sociedade, ele figurar como administrador à época da ocorrência da sonegação, caso contrário não responderá. A lei 8.137/90, que define o crime contra a ordem tributária, estabelece as penas para esse tipo de delito.”
    Grato.

  • itagiba
    Responder

    aguam poderia samar uma duvida minha, com relação ao seguinte
    estou comprando um imóvel e vou colocar em nome de 04 filho, porem uma e menor pubere, posso fazer uma escritura de compra e venda e declarar que o dinheiro da parte da menor e meu.
    Porem o cartorio vai ou não exigir que eu apresente o recolhimento ITCD sobre esta parte
    ou meramente delaro na escritura que o dinheiro e meu
    ou posso fazer um emprestimo a ela e declara no IR

  • walter
    Responder

    sou casado com separação total de bens atualmente, tenho um imóvel e dois filhos do primeiro casamento que já ficaram com um imóvel, com usufruto da mãe, por ocasião do divórcio.
    Quero vender o imóvel que tenho hoje, para o meu filho do casamento atual, que é menor impúbere, com a cláusula de usufruto para minha mulher e eu, seria eu o curador especial, é possível?
    Ainda, está venda poderia ser anulada no prazo de 2 anos, por um dos meus filhos do primeiro casamento, já que teiam ficado com um imóvel de maior valor, não haveria essa possibilidade?
    atenciosamente,

  • JOSÉ BARBOSA DE OLIVEIRA
    Responder

    Prezado – José Hildor Leal
    Sou Tabelião de um pequeno Cartório do Estado de Goiás, li o artigo é de muita valia para mim, como acumulo do conhecimento experiência vivida no meu notarial. Mas, nas minha lutas diárias ainda não tinha me deparado com um fato jurídico em direito sucessório onde as partes me requereram uma escritura de inventário acumulada com cessão de direitos hereditários em um único ato. Isso por si só não é problema, mas me deparei com um fato ainda não vivido em que as parte me deram dois valores para o mesmo imóvel (único a inventariar) o estado avaliou para efeitos fiscais por $ 200.000,00. Já o município avaliou para efeitos fiscais por R$ 80.000,00. Pergunto. posso fazer essa escritura e dar como transmissão do único imóvel na cessão com valor de R$80.000,00 e no mesmo ato conjunto (inventário) o valor de R$200.000,00?

  • J. Hildor
    Responder

    Thales, tudo vai depender da capacidade ou incapacidade mental do portador da doença, que tem graus diversos. Cada caso é um caso.
    Diante da situação prática, o tabelião terá que decidir, e se não restar convencido da saúde mental do vendedor, solicitar alvará judicial.

  • J. Hildor
    Responder

    José, o inventário por escritura pública somente é possível se os herdeiros forem capazes.
    Em tal caso, pode sim haver problema no negócio.

  • J. Hildor
    Responder

    Neyanne, o documento particular de compra e venda de imóveis somente é possível quando o valor não ultrapassar 30 Salários Mínimos.
    Seria o caso?

  • J. Hildor
    Responder

    Paola, não é minha área. Não entendo de direito penal.

  • J. Hildor
    Responder

    Dorival, os bens que estiverem em nome de seus pais deverão ser partilhados por todos os filhos deles.

  • J. Hildor
    Responder

    Juraci, grato pela participação.
    Como respondi para a Paola, não entendo de direito penal.

  • J. Hildor
    Responder

    Itagiba, os entendimentos podem ser diferentes, por isso o ideal é que busques a informação junto a um tabelionato de sua cicade.

  • J. Hildor
    Responder

    Walter, a venda de ascendente para descendente necessita do consentimento dos demais descendentes, podendo ser anulada se não for cumprida a lei.

  • J. Hildor
    Responder

    José, colega goiano, tendo feito atos como esse que citas, ou seja, escritura de inventário e partilha, cumulada com cessão de direitos hereditários, e do mesmo modo, com valores diferentes atribuídos pelo fisco estadual, em razão do imposto “causa mortis”, e pelo fisco municipal, relativamente ao ITBI.
    Mas, vejas: a partilha deve ser feita não levando em conta o valor fiscal, mas sim aquele que for atribuído pelos sucessores.
    Logo, se o valor atribuído por eles é 100, e sendo cinco os herdeiros, cada um terá direito a 20, ou um quinto do monte-mor. O fato da avaliação fiscal ser diferente não vai modificar a partilha, mas refletir apenas na questão tributária, e de cobrança de emolumentos.

  • JOSÉ BARBOSA DE OLIVEIRA
    Responder

    Obrigado colega, José Hildor Leal. é que realmente li algo sobre o assunto, em um julgado do STF ou STJ, más não consegui reencontrá-lo para ter um embasamento jurídico no assunto. então fiquei com dúvidas. E de tudo, ainda tem um tri pé, o valor atribuído pelas partes, para efeitos fiscais junto a Receita Federal. agradeço.

  • Cristina
    Responder

    Bom dia,
    Adquiri um imóvel com Alvará Judicial. O pai tinha usufruto, os pais do incapaz são divorciados e na sentença de divorcio, esse imóvel passou ao pai com usufruto vitalicio e um outro para mãe, onde residem.
    O valor do imóvel foi depositado na justiça na conta do menor, para compra outro e substituir do imóvel vendido. Pois, esse imóvel não era de moradia do pai e sim de laser . O pai precisava de um imóvel para residir. O juiz deu o Alvará e foi concretizado o negócio Jurídico.
    Após 1 ano a mãe (representante do menor) quer a nulidade do negocio. Tem escritura lavrada em cartório e tudo pago, imposto.
    A mãe entrou com pedido de nulidade na justiça sendo que, pela lei se os pais está em desacordo, o juiz responde. O fato é que a compra foi mediante alvará judicial e o dinheiro ainda está depositado na justiça, pois a mãe não concorda com a compra de outro imóvel que o pai quer substituir o uso fruto.
    O incapaz tem 16 anos, ele pode aceitar essa substituição mesmo contra a vontade da mãe?
    Eu que comprei esse imóvel serei prejudicada, por picuinha do casal? E enquanto isso se quiser vender, tb não posso?
    Obrigada pelo esclarecimento que possa dar.

    Obrigada,

  • Ana Carolina Moraes Souza
    Responder

    Bom dia,

    Eu e meu irmão de 12 anos possuímos uma casa herdada da minha falecida mãe. Tenho 21 anos, e quero saber se consigo vender a mesma e o que eu preciso fazer para que isso seja feito. Obrigada

  • Rose
    Responder

    Boa tarde.

    Meu esposo foi embora deixando a casa p mim, quero fazer a escritura em nome das minhas filhas com usufruto p mim , porem são menores. Como devo proceder?

  • Paulo Almeida
    Responder

    Boa tarde Dr. Gostaria de saber se a Escritura de Inventário é a descrição de bens de pessoa falecida e se ela serve apenas para formalizar a divisão e transferência dos bens aos herdeiros e, também se ela pode ser judicial ou extrajudicial (feita em cartório, quando não há testamento, herdeiros menores ou incapazes e quanto todos estão de acordo).

  • J. Hildor
    Responder

    Cristina, se foi feita a escritura pública, e registrada, podes fazer a venda do imóvel, salvo se houver impedimento constante da matrícula do imóvel.

  • J. Hildor
    Responder

    Ana Carolina, a parte correspondente ao seu irmão, que ē incapaz em razão da idade, somente poderá ser alienada com autorização judicial.

  • J. Hildor
    Responder

    Rose, deves fazer doação com reserva de usufruto.
    Procure um tabelionato de notas para o encaminhamento do ato.

  • J. Hildor
    Responder

    Paulo Almeida, o inventário poderá ser através de escritura pública, se todos os herdeiros forem maiores e capazes, e se estiverem de acordo sobre a partilha dos bens.
    Havendo herdeiros menores ou incapazes, ou quando não há consenso, se fará necessário o inventário judicial.

  • Raildo
    Responder

    Estou com um problema, e fazendo umas pesquisas, acabei achando esse blog com um nível auto de explicações.

    Vejam só se podem me orientar a um caminho onde eu não saia perdendo.

    Minha mãe comprou um imóvel no ano de 2003 que estava em nome de uma menor, a mãe da mesma fez a venda e assinou como representante. O cartório reconheceu firma e tudo ficou ok em Registro Particular.

    Agora, essa menor(já de maior) está vindo atrás e dizendo que a venda não foi válida, pois, não teve autorização dela.

    Passados 12 anos eu pergunto, eu vou perder a casa fácil assim, ou tenho como encontrar um caminho que me faça permanecer com o imóvel ou ser indenizado??

    Abraços

  • Diana Martins
    Responder

    Olá, Boa tarde,

    Preciso de um auxílio de vocês. Estou comprando um imóvel para o meu filho de 07 anos. Os proventos são dele, já que ele recebe pensão de seu pai e guardamos para que ele pudesse adquirir o imóvel (tudo declarado no IR). Ocorre que o cartório se nega a realizar a escritura, alegando que será necessário um alvará judicial. Isso pode ocorrer? O que posso alegar para que eles façam a escritura? Obrigada. Diana

  • Jessica
    Responder

    Boa tarde, gostaria muito de umas informaçoes, quero comprar um imovel rural no nome do meu filho, posso ter usufruto da propiedade? Posso tirar financiamento no banco com essa propiedade de garantia? Nao sou casada com o pai dele, sendo eu que estou pagando esse imovel, o pai dele tem como entrar na justiça como tutor? Desde ja agradeço

  • J. Hildor
    Responder

    Raildo, acho muito difícil obter sucesso na empreitada, porque é certo que o imóvel do menor não poderia ser vendido, a não ser com autorização do juiz.
    Mas, como não sou processualista, não tenho como afirmar nada, e assim não sou a pessoa indicada para responder com segurança.

  • J. Hildor
    Responder

    Diana, em alguns Estados, como São Paulo, as normas administrativas indicam a necessidade de alvará para a compra de imóveis em nome de menores.
    Há tempos escrevi um texto, aqui no blog notarial, criticando o regulamento paulista, mas parece que agora o STF veio dar razão à exigência, em recente decisão.
    O Direito é assim, carregado de entendimentos contraditórios. Aqui no RS temos feito a compra e nome dos menores, desde que estejam representados por seus pais.

  • J. Hildor
    Responder

    Jéssica, o melhor a fazer é comprar o imóvel em seu nome, e não em nome de seu filho.
    Se o imóvel estiver em me do menor, não poderá ser dado em garantia de empréstimo junto ao banco.
    Outra coisa. Se estiver em nome do menor, o pai dele terá, junto com você, o chamado usufruto legal sobre os bens do filho.

  • Adriana Oliveira
    Responder

    Boa tarde, Dr. Hildor.

    Eu e meu marido queremos comprar um apartamento com o dinheiro da venda de uma casa que adquiri por herança ainda solteira. Não queremos que os 02 filhos dele da união anterior tenham direito, mas somente a única filha que temos juntos (idade: 02 meses). Somos casados no papel há 01 ano e meio. Podemos comprar esse apartamento direto no nome da nossa filha?
    Obrigada.

  • Adriana Oliveira
    Responder

    Dr. Hildor,

    Complementando a minha pergunta anterior, esta compra poderia ser feita parcelada (com prestações) ou somente a vista?
    Obrigada.

  • J. Hildor
    Responder

    Adriana, se o dinheiro a ser utilizado na aquisição da casa é oriundo da alienação de um outro imóvel de sua propriedade particular, haverá sub-rogação, de modo a não haver comunicação patrimonial com o cônjuge.
    O melhor é que isso conste na escritura a ser feita, inclusive com a anuência do seu marido, concordando que de fato estará havendo a sub-rogação.
    Depois de estar o imóvel registrado em seu nome, faças uma doação para sua filha, sendo aconselhável que reserves usufruto.

  • Tamara
    Responder

    Boa tarde Dr. Hildor,
    Meu ex marido com sua atual esposa (casados com separação obrigatória de bens), compraram um imóvel no valor de hum milhão e meio, financiado, deram uma entrada de aproximadamente R$ 500.000,00 ele, dinheiro havido da venda de único imóvel dele e adquirido antes do casamento, e R$ 100.000,00 ela. Fizeram um contrato particular na imobiliária onde consta como adquirente o filho deles de 10 anos de idade, e os dois figurando como usufrutuários do imóvel, apenas isso. Tenho uma filha de 21 anos com ele e penso que além de nulo o contrato , não foi justo deixá- la de fora. Vou acioná-los judicialmente, como posso argumentar o fato de eles terem deixado ela de fora… Obrigada desde já.

  • J. Hildor
    Responder

    Tamara, essa questão foge ao meu campo de atuação.
    Sinto não poder ajudá-la.

  • L. Guidini
    Responder

    Prezado Dr. J. Hildor, boa tarde.

    Estou com um caso no escritório em que meus clientes assinaram contrato de cessão de direito possessório com um casal, no qual o marido era Interditado à época, contudo esse casa que iria adquirir a posse do imóvel nada falou acerca da Interdição para meus Clientes (casal que gostaria de vender os “vender” os direitos possessório), o Interditado parecia totalmente normal e ainda assinou o contrato, junto com sua curadora (sua mulher, a cessionária, com curatela sem limite de poderes).

    Nesse caso a autorização judicial seria, caso requisitada, apenas requerida no momento de realizar averbação na escritura pública do imóvel, correto?

    Obrigada

  • Rosy
    Responder

    Bom dia, gostaria de tirar uma dúvida, minha tia comprou uma casa para seus dois filhos ainda menores, e hoje ela quer tirar a casa do nome dos dois só que eles já estão maior de idade, ela pode fazer isso? Obrigada

  • J. Hildor
    Responder

    Guidini, para alguns doutrinadores, o curador pode adquirir bens em nome do curatelado, e para outros, a aquisição necessita de autorização do juiz.
    O Direito é assim.

  • J. Hildor
    Responder

    Rosy, se o imóvel é dos filhos, somente se eles estiverem de acordo o bem poderá ser transferido.

  • Renata Lima
    Responder

    Prezado Sr.
    Havendo um formal de partilha , e um dos herdeiros é interditado (curatelado), e o curador deseja fazer a venda do direito creditorio em nome do Curatelado, por meio de Termo de Cessao de Direitos (doc Publico).
    O Cartorio pode fazer tal documento ?
    Ou o Juiz há de expedir alvará primeiramente?

  • J. Hildor
    Responder

    Renata, é necessário o alvará judicial para a alienação de bens do incapaz.

  • J. Hildor
    Responder

    Em que pese sensata a decisão da 1ª VRP/SP (ver postagem de 14/03/2014), dando razão ao exposto no texto, novamente se vê tese contrária, proferida em 29 de setembro de 2015 (Acórdão do CSM – SP – Apelação n° 9000002-71.2014.8.26.0470), referente a compra de imóvel por pessoa menor de idade, cujo dispositivo segue:
    “Registro de imóveis – Escritura de compra e venda – Aquisição de bem por menor incapaz – Origem desconhecida dos recursos – Necessidade de alvará judicial – Verificação, pelo ministério público e pelo órgão jurisdicional, da efetiva proteção do interesse do menor – Impossibilidade de registro – Precedente do Egrégio Conselho Superior da Magistratura – Recurso desprovido”.
    Ao que parece estamos longe do consenso. Parece ser hora de chegar o assunto ao exame dos tribunais superiores.

  • Elisa
    Responder

    Sou casada, moro no estado de São Paulo e tenho dois filhos menores, e queria comprar terrenos no nome deles, mas o cartorio disse que não posso, pois são de menores. E para deixar em Doação, a minha enteada teria que assinar concordando. Isso é verdade?? Não posso investir no futuro dos meus filhos?

  • Airton marques
    Responder

    J. Hildor ,Comprei um terreno com uma casa, em 07/2002 a escritura foi lavrada em nome de minha filha menor , 05/2003, comprei mais um imovel também escriturei em nome da menor, como tenho dois filho do primeiro casamento todos maior, e anuirão na escritura,. Ocorre que depois vei nascer mais um filho e gostaria de saber como faço para que este tenha parte igualitário a primeira filha. já que nao tenho condições de comprar outro bem para o mesmo. a filha o ano que vem completará 16 anos, um emancipação poderia ser a saída.? Obrigado.

  • Luciano
    Responder

    Olá,
    Gostaria de uma informação sobre venda de um imóvel em usufruto no nome de 2 pessoas sendo que o meu cunhado que é portador de deficiência(acamado, não anda e nem fala) e minha cunhada com plenas condições físicas e mentais aceita a venda da casa e o dinheiro fique com a minha sogra que quer a venda do imóvel, isso é possível sendo que ela está pagando aluguel em outra casa, e a consequencia futura poderá ocorrer algo e ela fique sem condições da compra de imóvel próprio?

  • J. Hildor
    Responder

    Elisa, não é que não possas investir no futuro de seus filhos. O que ocorre é que o Tribunal da Justiça de São Paulo tem entendido que para comprar bens com recursos dos filhos menores, os pais precisam de autorização judicial.
    Quanto à doação sem encargo pode ser feita, tranquilamente.

  • J. Hildor
    Responder

    Aírton, os menores emancipados passam a ter capacidade jurídica, e se for essa a intenção, poderá fazer doação para o seu filho mais novo.

  • J. Hildor
    Responder

    Luciano, se o seu cunhado não consegue falar, ou exprimir a sua vontade, possivelmente será necessário consentimento judicial para autorizar a venda.
    Mas, para ter certeza da necessidade ou não de alvará, veja leque né diz o tabelião que seria o encarregado de fazer a escritura.

  • Gleice
    Responder

    Caro José Hildor, minha dúvida seria com relação a doação, da seguinte forma: os pais doaram o imóvel a filha maior, e o outro filho (menor de 16 anos), compareceu na escritura como assistente, sendo representado por seus pais. Nesta escritura haviam 2 imóveis um no RJ e outro em SP. O registro de imóveis no RJ aceitou a escritura desta forma e registrou, porém em SP foi colocado exigência que o menor deveria ser representado por curador especial. Poderia me esclarecer esse conflito por favor. Obrigado.

  • J. Hildor
    Responder

    Gleice, a lei somente possibilita o consentimento dos descendentes na alienação onerosa feita a outro descendente, não havendo previsão legal para a anuência em escritura de doação dos pais aos filhos.
    Assim, entendo que não tem nenhum valor a participação do filho, mesmo que não fosse menor de idade, consentindo na doação.
    A doação, no caso, será considerada adiantamento de legítima, salvo declaração dos doadores que sai da parte disponível do seu patrimônio, desde que isso seja verdadeiro.

  • sergio
    Responder

    J. Hildor, bom dia
    Me divorcie e doei os 3 imóveis para minha filha de 8 anos.
    Ela reside com a mãe usufrutuária em um deles, sou usufrutuário de outra na qual não resido, pois é ao lado da casa da minha ex e seria impossível sermos vizinhos.
    O 3º onde resido está financiado e não estou conseguindo pagar… quero vender o imóvel que sou usufrutuário para quitar esse 3º e virar usufrutuário deste. o Valor é mais alto, sendo benefício da minha filha.
    Como proceder?
    Muito obrigado

  • J. Hildor
    Responder

    Sérgio, a venda do imóvel da sua filha, menor, somente poderá ser feita com aurorização judicial.
    Se o juiz entender que o negócio é benéfico para a menina, com certeza vai autorizar a venda, com a condição de que outro imóvel seja adquirido.

  • Karina
    Responder

    Boa noite meu cunhado tem uma casa em nome de seu filho menor de idade e quer vender essa casa para mim ele pode fazer a venda da mesma estando no nome de um menor.
    obrigada

  • J. Hildor
    Responder

    Karina, os imóveis de propriedade de menores somente podem ser vendidos com autorização do juiz.

  • CARLOS MAGNO
    Responder

    Prezado Sr. J. Hildor.
    Uma avó quer adquirir um imóvel para seu neto menor, pagando com seu dinheiro (da avó) com clausula de usufruto. Pergunto: Há necessidade de alvará judicial ? A avó pode proceder assim ? Quem deverá representar o menor na escritura de compra e venda ?

  • J. Hildor
    Responder

    Carlos, o mais indicado é que a avó adquira em seu nome o imóvel, e a seguir, ou até em ato simultâneo, faça doação ao neto,reservando-se o usufruto.
    Os gastos serão os mesmos, e assim fica mais seguro, sem necessidade alguma de autorização judicial.

  • Eveline
    Responder

    Estou me separando. Meu marido tem um filho menor e a guarda do menino é dele. Na dissolução da união estável dele com a mãe do menino, ele (meu marido) ficou com uma casa, que era inacabada e um imóvel comercial. A casa, ele colocou em usufruto do menor. Este documento está registrado no fórum e estava arquivado. Meu marido não tinha a escritura dos imóveis, somos casados com comunhão total de bens e eu terminei a casa. Após o casamento, eu que passei as escrituras, já que ele não as tinha (tinha um contrato de compra e venda) e meu marido teve a oportunidade de gravar o usufruto do menino, mas continuou omitindo o fato e não o fez. Ele agiu de má fé, pois não tornou público o usufruto do menino. Moramos na casa e ele abandonou o lar há 6 meses.Tenho direito à casa?

  • Eveline
    Responder

    Resumindo, é isso mesmo, o contrário, eu e meu marido somos os donos do imóvel e uma criança de dez anos é o usufrutuário…. nessas condições….

  • J. Hildor
    Responder

    Eveline, está um pouco confuso para entender, e além disso, sem ver os documentos existentes, não há como dar uma resposta definitiva.
    O melhor a fazer e consultar um advogado, ou untadelas de sua cidade, levando os documentos para exame.

  • Leandro
    Responder

    Boa noite!!

    E no caso da curadora (irmã) comprar um bem em nome do curatelado (irmão), devidamente interditado, sem autorização judicial, é possível? Nesta caso ela comprou, tentou registrar o compromisso e retornou com a exigência que deveria ser o bem autorizado judicialmente!! Se eu entrar com um alvará judicial, a cliente poderá sofrer alguma sanção por ter cometido tal ato??

  • savio souza
    Responder

    Boa tarde, insígnes causídicos!!! Valho-me da presente para pedir um socorro… Um pai que intenciona adquirir um imóvel para seu filho menor, declarando a origem dop dinheiro, poderá instituir o usufruto em favor da mae do menor ? obrigado….

  • Charito Peraza
    Responder

    Boa Noite J.Hidor

    Tenho una pequeña duvida, é a seguinte: meus país querem me vender uma casa que eles tem no Estado de Goiás, a principio minhas irmãs estão de acordo com essa venda da casa, mais eu estou insegura em relação a essa compra pois não sei quais as vantagens e principalmente as desvantagens de comprar a casa de meus país poderiam ocorrer tanto no presente como no futuro? e me encantaria que o senhor me orientasse neste aspecto.

    De antemão muito,obrigada

  • J Roberto
    Responder

    Dr. J. Hildor

    Estou comprando uma casa com recursos próprios a vista em Araraquara/SP e quero doar a meus netos menores representados pelos pais com usufruto meu.
    Pelo que entendi, o mais indicado é que adquira em meu nome o imóvel e em ato simultâneo, faça doação aos netos, reservando-se o usufruto, não havendo outros gastos de uma compra normal e sem necessidade de autorização judicial, correto?

  • Ribeiro
    Responder

    Dr. J. Hildor
    Minha esposa (maior) tem 02 filhos, mora em 01 terreno onde o pai deu pra ela construir, mas infelizmente o meu sogro teve AVC, não fala e nem escreve. Depois de 01 ano, 03 irmãos e a mãe dela querem vender terreno com ela dentro.
    O que seria feito nesse caso? Ela permanece no terreno até que seja feito algum acordo Judicial?

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