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A escritura da empresa extinta

 em Notarial

Muitos tabeliães de notas não sabem como proceder na lavratura de uma escritura pública de compra e venda de um imóvel, em que figura como outorgante vendedora uma Empresa extinta, mormente em razão da obrigatoriedade de lançamento no texto do ato notarial, das certidões negativas federais, previdenciárias, estaduais e municipais, que, neste caso, não estão sendo mais emitidas.

Tal fato se verifica quando a Empresa foi extinta com a utilização do seguinte termo verificado no cadastro nacional de pessoas jurídicas – CNPJ: “Enc. Liq. Voluntária”, que significa um tipo de encerramento por liquidação voluntária, ou seja, a sua extinção voluntária (opção utilizada quando se solicita a baixa do CNPJ da Empresa na Receita Federal do Brasil, estando a mesma já encerrada e com a situação cadastral baixada).

Nesses casos, com a baixa do CNPJ da Empresa, não é possível que sejam emitidas as certidões negativas federais, previdenciárias, estaduais e municipais, o que em tese, impediria a lavratura da escritura pública de compra e venda para o novo proprietário do imóvel.

Nessa toada, muitos entendem que é imperiosa a concessão de autorização judicial, por meio de alvará, para que a serventia possa lavrar tais escrituras, com a dispensa das certidões negativas da Empresa extinta, mesmo que as mesmas já tenham sido devidamente apresentadas no ato do pedido de baixa e arquivadas nos órgãos próprios federais e estaduais. 

No entanto, a autorização judicial nesses casos pode ser dispensada, haja vista a presunção de que as certidões negativas foram exigidas no momento da extinção formal da sociedade na Junta Comercial ou no Cartório de Pessoas jurídicas.

Sobre a matéria, a Lei nº 7.433/85 dispõe no artigo 1º e parágrafos:

Art 1º – Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei.

§ 1º – O disposto nesta Lei se estende, onde couber, ao instrumento particular a que se refere o art. 61, da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, modificada pela Lei nº 5.049, de 29 de Junho de 1966.

§ 2º – O Tabelião consignará no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.

§ 3º – Obriga-se o Tabelião a manter, em Cartório, os documentos e certidões de que trata o parágrafo anterior, no original ou em cópias autenticadas.

Conforme se vê acima, a regra é a obrigatoriedade do Tabelião consignar no ato notarial a apresentação dos documentos comprobatórios referentes a quitação do imposto de transmissão inter vivos – ITBI, as certidões fiscais, feitos ajuizados e ônus reais.

Ocorre que, o artigo 25, inciso I e §5º, bem como, a relação de impedimentos à baixa, prevista no artigo 26, caput e seus incisos, todos da Instrução Normativa da Receita Federal do Brasil nº 1.183 de agosto de 2011 estabelece que:

Art. 25. A baixa da inscrição no CNPJ, da entidade ou do estabelecimento filial, deve ser solicitada até o 5º (quinto) dia útil do segundo mês subsequente ao da ocorrência de sua extinção, nas seguintes situações, conforme o caso:

I – encerramento da liquidação voluntária, judicial ou extrajudicial, ou do processo de falência;

(…)

§ 5º Deferida a baixa da inscrição, a RFB disponibiliza em seu sítio na Internet, no endereço citado no caput do art. 13, a Certidão de Baixa de Inscrição no CNPJ, conforme modelo constante do Anexo IV a esta Instrução Normativa.

Art. 26. Impede a baixa da inscrição da entidade no CNPJ:

I- existência de débito tributário exigível, inclusive contribuição previdenciária, ou com exigibilidade suspensa; (Redação dada pela Instrução Normativa RFB nº 1.210, de 16 de novembro de 2011)

II – omissão quanto à entrega, em caso de obrigatoriedade, da:

a) Declaração de Informações Econômico-Fiscais da Pessoa Jurídica (DIPJ);

b) Declaração Anual do Simples Nacional (DASN);

c) Declaração Simplificada da Pessoa Jurídica (DSPJ) – Simples;

d) Declaração Simplificada da Pessoa Jurídica (DSPJ) – Inativa;

e) Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais (DCTF);

f) Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte (Dirf);

g) Declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (DITR); ou

h) Guia de Recolhimento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e Informações à Previdência Social (GFIP);

III – estar na situação cadastral suspensa, nas hipóteses dos incisos IV e V do art. 36, ou inapta, na hipótese do inciso III do art. 37;

IV – estar sob procedimento fiscal, com processo administrativo que implique apuração de crédito tributário ou sob procedimento administrativo de exclusão do Simples, regime tributário de que trata a Lei nº 9.317, de 1996, ou do Simples Nacional em andamento na RFB ou em qualquer dos órgãos convenentes;

V – existência de obra de construção civil não regularizada na RFB; ou

VI – não atendimento das demais condições restritivas estabelecidas em convênio com a RFB.

Ante tais considerações, tais legislações permitem concluir que a Certidão de Baixa de Inscrição no CNPJ, emitida pela Receita Federal do Brasil, é suficiente para demonstrar que não consta em aberto débitos tributários federais, previdenciários ou estaduais da Empresa extinta, até porque, um dos impedimentos para à concessão da baixa é a existência dos referidos débitos em modo ativo ou com a sua exigibilidade suspensa, não sendo cabível que os imóveis da Empresa extinta fiquem inalienáveis ou irregistráveis em razão de sua extinção, o que pode ser mencionado de plano na escritura pública de compra e venda pelo Tabelião de notas, dando ciência ao comprador de tal situação, o que no nosso entender não impede o registro imobiliário, até mesmo porque todas as certidões fiscais foram devidamente apresentadas no ato do pedido de baixa da Empresa extinta e arquivadas nos órgãos próprios, sendo, na época, observadas todas as formalidades legais.

Rodrigo Reis Cyrino
Tabelião de Notas do Cartório do 2º Ofício – Tabelionato de Linhares – ES
Vice-presidente regional do Sudeste da Diretoria do Colégio Notarial Federal – Conselho Federal
Membro da Comissão de tecnologia e segurança da Comissão de Assuntos Americanos da UINL
Presidente do Colégio Notarial do Brasil – Seção Espírito Santo
Diretor do Tabelionato de Notas do SINOREG-ES
Mestre em Direito Estado e Cidadania
Pós-Graduado em Direito Privado e Direito Processual Civil

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  • Matheus G. Lopes
    Responder

    Prezado colega Rodrigo Reis Cyrino!
    Tive a oportunidade de ler o artigo, o qual despertou-me curiosidade sobre o tema abordado. No entanto, aprofundando-me à respeito do assunto, em consulta ao sitio da RFB, à IN nº 1.183/11, esta sofreu alterações, inclusive nos artigos citados em seu texto.
    Espero ter contribuído, grande abraço.

    Segue o link:

    http://www.receita.fazenda.gov.br/Legislacao/Ins/2011/in11832011.htm

  • Ricardo Macedo
    Responder

    Gostaria de indagar, ante a especiosidade do tema, como fica no caso de a pessoa jurídica extinta ser a adquirente do imóvel em promessa de compra e venda quando ainda estava ativa? Como proceder no registro? Quem deve constar como comprador? Abç

  • TAÍS MIRELA SAUER
    Responder

    Olá! Dr. Rodrigo!
    Sendo lavrada a Escritura nos termos acima aduzido, é possível o envio da DOI sem problemas? O sistema da Receita federal aceitará o envio no CNPJ da pessoa extinta/baixada?
    Desde já agradeço.

  • Nayara Nunes de Pinho
    Responder

    Olá Dr. Rodrigo, gostei muito de seu artigo. Parabéns! Gostaria de indagar se é possível realizar a transferência de um imóvel de empresa já baixada na junta comercial, mas que entretanto, por motivo de negociação de dívida junto à RF sua situação consta como suspensa. Abraços

  • SIMONE JORGE DE SOUZA TAVARES
    Responder

    Ola Rodrigo. Primeiramente parabéns pelo Texto. Entretanto gostaria de solucionar uma dúvida que ainda me incomoda: em sendo o caso de dação em pagamento ao sócio da empresa extinta, esta ira figurar no contrato, representada por seu liquidante, mesmo tendo sido extinta?

  • ORLANDO DOS SANTOS
    Responder

    scritura de eempresa extinta eleicoes2004/nome empresarial,ate 2015 nao recebo os documentos da rfb/pgfn

  • Sergio Mattos
    Responder

    Boa Noite, Sr. Rodrigo.Parabéns pelo vosso artigo. Comprei vários lotes de uma incorporadora a cerca de uns 10 anos quando tentei regularizar a transferência destes lotes para meu nome fui surpreendido por ser informado que esta empresa estava encerrada (cnpj) junta a Receita Federal e outros órgãos a ainda a empresa tem dividas (impostos). Meus contratos não foram registrados em cartório, apenas firma reconhecida e tenho ainda uma procuração publica da empresa dando poderes para negociar os lotes e etc… Veja alguns destes lotes estão com contrato registrado em nome de terceiros junto ao cartório de registro de imoveis mas pela inadimplência dos mesmos a incorporadora me repassou.Tenho posse tbm mas e possível realizar a transferência dos imoveis sem ser através de usucapião? Atenciosamente

  • jose antonio veras sousa
    Responder

    o imovel de uma empresa encerrada pode ser transferido para os socios?todas as certidões negativas foram tiradas.o distrato social é documento habil para a transferencia no cartorio de registro de imoveis?

  • leciano vieira
    Responder

    Neste mesmo exemplo de CNPJ baixado, poderia a empresa inativa assinar uma escritura de compra e venda de imóvel, sendo que esta venda já foi feita há muitos anos, inclusive, o imóvel foi pago a vista pelo comprador? Se possível qual seria o fundamento jurídico? Pois o cartório se recusa a fazer a escritura tendo em vista o cnpj está baixado.Posso mandar a declaração(DOI) para a receita federal sem nenhum problema?
    Desde já agradeço

  • OLAIR DOS SANTOS
    Responder

    Caro Dr. Rodrigo, primeiramente parabenizo pelo excelente artigo, gostaria de saber como proceder se o sócio da empresa encerrada que ficou responsável para assinar os documentos da empresa no distrato faleceu, é possível através de alvará judicial conseguir que um dos sócios remanescentes outorgue a escritura?

  • OLAIR DOS SANTOS
    Responder

    Caro Dr. Rodrigo, primeiramente parabenizo pelo excelente artigo, gostaria de saber como proceder se o sócio da empresa encerrada que ficou responsável para assinar os documentos da empresa no distrato faleceu, é possível através de alvará judicial conseguir que um dos sócios remanescentes outorgue a escritura?

  • Marcello Leonardo
    Responder

    Prezado Rodrigo Reis Cyrino,

    Comprei um terreno de uma pessoa física que o possui desde 1981 e com todos os impostos pagos por ele e contrato de compra e venda da incorporadora para ele mas não passou para o nome dele.
    A incorporadora foi extinta (situação cadastral de CNPJ: BAIXADA – Omissão Contumaz).
    Entrei com processo de usucapião e não conseguimos notificar a empresa pois já não existe mais.
    A advogada do caso diz que necessita o nome dos representantes legais da empresa para notificá-los mas não tenho como conseguir tais dados.
    Pergunto, nesse caso, pode-se publicar no DOU uma convocação dos representantes e na omissão deles dar continuidade no processo com essa informação ou sou obrigado a procurar e notificar os representantes legais para se pronunciarem caso necessário?
    Agradeço antecipadamente pela atenção e orientação e fico no aguardo de uma posição.
    Sinceramente,
    Marcello

  • Marcos Correa Vargas
    Responder

    Sr. Rodrigo,
    é possível transferir um imóvel de uma empresa que foi baixada por imposição da própria SRF(segundo informou nosso cliente)? Em caso positivo, quais documentos devo exigir para concretizar tal transferência? Consta no CNPJ motivo: Inexistente de Fato. Se puderes me ajudar desde já lhe agradeço.
    att. Marcos.

  • JOEL AURELIO
    Responder

    Excelente considerações. Solicito esclarecimento, com CNPJ baixado, poderia a empresa inativa OU SEUS SÓCIOS assinar uma escritura definitival, sendo que esta venda foi feita há muitos anos e pago pelo comprador. Se possível qual seria o fundamento jurídico? Pois o cartório se recusa a fazer a escritura tendo em vista o cnpj está baixado

  • rodolpho alves
    Responder

    Caro Dr.

    Descobri que meu pai de 96 anos(lúcido) possue um area de 24.000 m2, inscrita no INCRA, totalmente legalizada e com escritura lavrada em car-tório.O problema é terreno está em nome da firma Pereira e Irmão, já enexistente desde 1958. N;ao temos nenhum documento da referida firma nem localizamos nada.O seu sócio(Irão) já faleceu e deixou dois herdeiros.
    Minha pergunta.; Como fazer para tirar o nome da firma da excritura?

    Grato,

    Se possivel enviar-me seu parecer via email – rodolpho.bilo@bol.com.br

    Agracdcido,

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