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A COMPRA DE IMÓVEL POR MENOR

 em Notarial

Uma recente decisão, oriunda da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (Processo CG n.º 2013/96323), que exigiu Alvará Judicial para menor adquirir imóvel em seu nome, criou uma grande polêmica na classe notarial de todo o Brasil. O ato de compra de determinado bem imóvel dependeria mesmo de autorização judicial? Respeitando as opiniões em sentido contrário, alinho-me à referida decisão. Senão vejamos: O artigo 1.691 do Código Civil Brasileiro de 2002 prescreve que: Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz (grifos nossos). Assim sendo, se o menor adquire um imóvel, com recursos próprios, sendo representado ou assistido por seus pais no ato notarial, é óbvio que houve uma operação que ultrapassa os limites da mera administração ordinária. Os pais, neste caso, utilizaram-se do numerário do filho, convertendo-o em um bem imóvel. Houve prejuízo ao menor em virtude deste negócio jurídico? Em regra não, mas nada pode garantir que esta operação redundará sempre em benefício ao menor. Imaginemos a seguinte situação: um menor de 15 (quinze) anos tem uma aplicação financeira em seu nome, aplicação esta, feita por algum parente próximo, ou, até mesmo pelos próprios pais, de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais). Querendo ou não, dependendo da forma de investimento, ela renderá juros para o menor enquanto estiver efetivamente aplicada. Se os pais, utilizando-se deste numerário, aplicam-no na compra de um bem imóvel, quem garante que ele se valorizará mais adiante? Basta termos em mente a crise financeira que estamos vivenciando! Situação diversa ocorre quando os pais doam o numerário ao filho para a compra do imóvel. Aí, o dinheiro pertence aos pais, que o investem na aquisição de um bem imóvel para o filho menor. Neste caso, cabe uma observação muito importante: houve uma doação de numerário, dos pais para o filho, e esta doação, em tese, é fato gerador do imposto de transmissão ‘causa mortis’ e doação. Em São Paulo, a alíquota para tal imposto é de 4% (quatro por cento), sendo que, se o imóvel não ultrapassar o valor de 2.500 (duas mil e quinhentas) UFESP’s e for a primeira liberalidade no exercício fiscal entre eles, doadores e donatário, ocorre a isenção do referido imposto. Esta operação deve ser instrumentalizada, obrigatoriamente, na escritura pública. Isso porque, se não for assim feito, presume-se que os pais valeram-se de valores monetários do filho menor, o que se subsumiria exatamente na hipótese concreta da referida decisão. Para estes casos, de doação de numerário para aquisição de bem imóvel, sugiro a inserção da seguinte cláusula na escritura pública à ser lavrada: As parte interessadas, acima nomeadas e qualificadas, declaram que o imóvel, neste ato adquirida pela ora outorgada compradora, Srtª. *****, acima qualificada, no valor de R$ **.***,** (*****), foi inteiramente pago pelos Srs. ***** e *****, também acima qualificados, o que caracteriza uma doação feita por eles, ora outorgantes doadores, à sua filha, ora outorgada compradora do imóvel. Pelos ora doadores do numerário, Srs. ***** e *****, portanto, me foi dito que, pela presente escritura pública e na melhor forma de direito DOAM, como de fato ora DOADO fica, à ora outorgada donatária, que é sua filha, a quantia de R$ **.***,** (*****), quantia esta, paga diretamente aos ora outorgantes vendedores, como pagamento do preço integral do imóvel, declarando, desde já, que possuem outros bens, meios e rendimentos para proverem e garantirem perfeitamente as suas subsistências, bem como, que a presente liberalidade é destacada dos seus patrimônios disponíveis, não ferindo assim, a presente doação de numerário, os princípios dispostos nos artigos 548 e 549, ambos do Código Civil Brasileiro de 2002. Pela outorgada donatária, acima qualificada, na forma como está representada, em obediência ao prescrito no § 3º do artigo 6º do Decreto Estadual Paulista abaixo mencionado, me foi dito que, a doação ora recebida, correspondente ao valor nominal monetário de R$ **.***,** (*****), inferior, portanto, à 2.500 (duas mil e quinhentas UFESP’s), sendo a primeira liberalidade que recebe no corrente exercício fiscal (****) dos ora doadores, encontra-se isenta do pagamento do Imposto Sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos-ITCMD, nos exatos termos do disposto na alínea ‘a’ do inciso II do artigo 6º da Lei Estadual Paulista nº 10.705, de 28/12/2000, com a redação dada pela Lei Estadual Paulista nº 10.992, de 21/12/2001, bem como, do disposto na alínea ‘a’ do inciso II do artigo 6º do Decreto Estadual Paulista nº 46.655, de 01/04/2002, que aprovou o Regulamento do Imposto Sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos – ITCMD (Declaração nº *****, de **/**/****)”.

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  • JOSÉ PAULA DE SOUZA
    Responder

    o pai pretende fazer uma doação em dinheiro para filha, para que ela faça uma compra de uma casa no valor de R$ 200.000,00, gostaria de saber se a incidência de IMPOSTO pela transmissão do valor.

    quanto incidirá ao ESTADO…………………..

    quanto incidirá a UNIÃO (Leão)…………….

    abraços

    JOSÉ PAULA DE SOUZA

  • Tarcisio Alves Ponceano Nunes
    Responder

    Bom dia, José!

    Não incide qualquer imposto federal na operação de doação. Em relação ao imposto estadual, aqui, em São Paulo, a alíquota é de 4% (quatro por cento), portanto, incidirá ITCMD na ordem de R$ 8.000,00 (oito mil reais).

    Abraços!

  • AIRTON MOACIR NEDEL JUNIOR
    Responder

    Concordo com o Dr. Tarcisio.
    Já defendi essa corrente no artigo deste Blog denominado “AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS POR INCAPAZES – REPRESENTAÇÃO”.

  • Lincoln Fernandes
    Responder

    Uma questão a ser debatida: a partir do momento em que os pais doam o dinheiro para o filho menor adquirir o imóvel, dúvidas não há que o dinheiro ingressou na esfera patrimonial do filho. E se o filho, ato contínuo, está adquirindo o imóvel pretendido pelos pais, não haveria necessidade de autorização judicial? Para mim, s.m.j., sim. Talvez o mais correto seria os pais adquirirem o imóvel e, em seguida, escriturarem a doação ao filho. Note-se, por oportuno, que os tributos a serem recolhidos são os mesmos (um ITBI e um ITCMD).

  • Lorival Andrade
    Responder

    Excelente artigo.
    Quanto à possibilidade de aquisição do imóvel pelos pais e posterior doação ao filho, haveria o custo extraordinário de um registro desnecessário. Deve-se considerar que a doação foi realizada com o propósito de aquisição do imóvel, o que pode inclusive constar na escritura, ou seja, poder-se-ia considerar uma doação “com encargo” de aquisição do bem. Desta forma, o imóvel adquirido se sub-roga ao valor em dinheiro, sendo desnecessário o alvará.

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