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A COMPRA DE IMÓVEL POR EMPRESÁRIO INDIVIDUAL

 em Notarial

Muito se discute na atividade notarial e registral à respeito da possibilidade de se lavrar e registrar um negócio jurídico na qual se tem como adquirente a outrora denominada ‘firma individual’, hoje ‘empresário individual’. E a resposta é muito simples: não! O empresário individual, com inscrição regular no CNPJ, não tem personalidade jurídica própria, portanto, não pode ser sujeito de direitos e obrigações na órbita civil. Lembro-me das aulas na Faculdade de Direito em que meus professores da antiga cadeira de Direito Comercial (hoje, Direito Empresarial), explicavam, com clareza meridiana, as principais diferenças existentes entre as sociedades e a antiga ‘firma individual’: 1-) as sociedades têm, a partir de seu registro no órgão competente, personalidade jurídica própria; os empresários individuais são pessoas naturais, que exercem a atividade empresarial nos termos delineados no artigo 966 do Código Civil Brasileiro de 2002; 2-) nas sociedades distinguem-se os patrimônios dos sócios e o da pessoa jurídica; nas ‘empresas individuais’ há um só patrimônio, ou seja, o patrimônio do titular confunde-se com o patrimônio da ‘empresa’; e, 3-) consequência lógica da diferenciação anterior ocorre quando da execução de suas dívidas: nas sociedades, dependendo do tipo societário adotado (sociedades limitadas, por exemplo), o patrimônio pessoal dos sócios não responde pelos débitos da pessoa jurídica, salvo raríssimas exceções (como, por exemplo, no caso de despersonalização da pessoa jurídica decretada em juízo); o empresário individual responde com todos os seus bens, presentes e futuros, pelas dívidas contraídas no exercício da atividade empresarial, uma vez que a ‘empresa individual’, como anteriormente dito, não tem personalidade jurídica própria. Pois bem, dito isso vem a questão central do presente artigo: se o empresário individual resolver adquirir um bem imóvel para destiná-lo à sua atividade empresarial, como poderá fazê-lo? Aqui, também a resposta é muito simples: o empresário individual adquire o bem em nome próprio, isto é, como pessoa natural munida de RG e CPF, com qualificação completa, inclusive, de eventual cônjuge. Após tal qualificação, consta-se, na escritura pública, que a aquisição é destinada, exclusivamente, à atividade empresarial do ‘empresário individual’; aqui, abre-se um parêntese: se for casado, o cônjuge deve anuir com esta destinação, até para que o empresário individual possa, se assim desejar, alienar ou gravar de ônus real o imóvel sem a necessidade de outorga uxória/marital (artigo 978 do Código Civil Brasileiro de 2002). E como fica a situação matricular de tal transação? Registra-se a compra em nome da pessoa natural, averbando-se, logo em seguida, que aquele imóvel submete-se aos efeitos do artigo 978 do Estatuto Civil. Simples assim! Para melhor clareza do exposto, segue um modelo de como fazemos em nossa Serventia: 1-) QUALIFICAÇÃO DO COMPRADOR: *****, brasileiro, empresário, portador da cédula de identidade RG nº *****/***-** e inscrito no CPF/MF sob o nº *****, casado no regime da comunhão *****, na vigência da Lei Federal nº 6.515/77, com *****, brasileira, *****, portadora da cédula de identidade RG nº *****/**-** e inscrita no CPF/MF sob o nº *****, residente e domiciliado nesta cidade, na *****, nº *****, *****, na qualidade de titular de *****, empresário individual com sede nesta cidade, na *****, nº *****, *****, inscrito no CNPJ/MF sob o nº ***** (MATRIZ), nos termos do seu Requerimento de Empresário, datado de **/**/****, devidamente registrado na JUCESP sob o nº *****, em **/**/****, o qual fica devidamente arquivado nestas Notas, juntamente com o seu Comprovante de Inscrição e de Situação Cadastral no CNPJ/MF, e, com a sua Ficha Cadastral Completa datada de **/**/****, expedida pela Junta Comercial do Estado de São Paulo, órgão vinculado à Secretaria de Desenvolvimento Econômico, Ciência e Tecnologia do Governo do Estado de São Paulo, na pasta nº ***, fl. ***, em forma de cópia reprográfica autenticada”; 2-) CLÁUSULA DA DESTINAÇÃO DO BEM À ATIVIDADE EMPRESARIAL: “Pelo outorgado comprador, Sr. *****, acima qualificado, me foi dito que, o imóvel ora adquirido passa a integrar o patrimônio da empresa individual de que é titular, qual seja, *****, também acima qualificada, sujeitando-se, portanto, ao regime estatuído pelo art. 978 do Código Civil Brasileiro de 2002”; e, 3-) OUTORGA UXÓRIA/MARITAL NO CASO DE EMPRESÁRIO(A) INDIVIDUAL CASADO(A): “Pela Sra. *****, acima qualificada, esposa do ora comprador, me foi declarado que concorda com a destinação do imóvel objeto desta pública escritura ao exercício da atividade empresarial de *****, acima qualificada, anuindo, portanto, com a sujeição do mesmo aos termos do art. 978 do Código Civil Brasileiro de 2002”.

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Showing 6 comments
  • J. Hildor
    Responder

    Muito boa a contribuição trazida pelo Tarcísio, esclarecendo em especial os próprios colegas acerca do tema, que tem gerado muita controvérsia entre notários e registradores.
    Parabéns ao autor pela forma elucidativa como tratou o assunto.

  • Samuel Luiz Araújo
    Responder

    Parabéns ao colega por suas valiosas contribuições. Tenho certeza de que todos os colegas aguardarão os próximos textos.

  • Beatriz
    Responder

    Excelente artigo, Dr. Tarcisio!!

  • Lafaiete Luiz
    Responder

    Esclarecedor seu artigo, Dr. Tarcisio. Cuida-se de uma verdadeira “afetação” de determinado imóvel à atividade do empresário.

  • Max Santana
    Responder

    Bom dia.

    Para fins de imposto de renda. Entra na receita da juridica ou da física

    Obrigado!

  • Tarcisio Nunes
    Responder

    Boa tarde, Max!

    Acredito eu, que entra na pessoa física. Não há distinção entre os patrimônios da empresa individual e seu titular; assim sendo, quem adquiriu e deve, consequentemente, declarar a aquisição, é a pessoa física!

    Abraços!

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